Описание существующих видов собственности на квартиру

Право владения и распоряжения квартирой зависит от формы собственности.

Формально все субъекты гражданского права наделены равными правами, но у физических лиц больше возможностей.

Вид собственности взаимосвязан с порядком ее отчуждения и каждый из них наделен особенностями.

Какие бывают формы?

Делят (ст. 212 ГК РФ) на принадлежащие.

Государственная

Регулируется ст. 214 ГК РФ и делится на 2 подвида:

1. Федеральная (квартиры имеют государственное значение или находятся в собственности Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя).
2. Региональная (квартиры закреплены за субъектами РФ).

Муниципальная

Квартиры находятся в собственности городского, сельского поселения или муниципального образования (ст. 215 ГК РФ). Все права закрепляются за органами местного самоуправления.

Как государственные так и муниципальные органы вправе отчуждать жилые помещения в пользу физических или юридических лиц:

• по договору купли-продажи;
• по договору приватизации жилищного фонда (если ранее был заключен договор социального найма).

Частная

Данный вид собственности означает, что право пользования, владения и распоряжения на квартиру принадлежит физическому лицу или организации (ст. 213 ГК РФ).

Законодательство не устанавливает ограничения на количество квадратных метров или стоимость жилой недвижимости, которой может владеть частное лицо.

В соответствии с гражданским законодательством, частная собственность делится на 2 большие группы:

1. Индивидуальная.
2. Собственность, принадлежащая одновременно нескольким лицам (гл. 16 ГК РФ) – общая долевая, совместная, долевая, коллективная.

Индивидуальная

Все права принадлежат одному лицу, например:

• при покупке жилья в свою собственность лицом, не связанным брачными отношениями;
• при наличии брачного договора, в котором указан факт приобретения недвижимости в индивидуальную собственность;
• при наличии добровольного отказа членов семьи от приватизации;
• при участии в долевом строительстве.

Общая долевая

Регулируется ст. 245 ГК РФ и устанавливает:

• равенство долей при невозможности их определения по закону или по договору между участниками;
• возможность увеличить свою долю за счет внесения существенных улучшений (путем реконструкции квартиры, дорогостоящий ремонт и т.д.).

Общая долевая собственность делится на идеальные (выражающиеся в виде дроби) или реальные (конкретная площадь) доли. Так, жилые комнаты в квартире делятся на реальные доли, а нежилая зона (кухня, санузел, прихожая) – на идеальные.

При продаже одним из собственников своей части, другие сособственники становятся преимущественными покупателями. Кроме того, потребуется их согласие на продажу.

Долевая

Долевая собственность от общедолевой отличается тем, что доли делятся на неравные части:

• по закону;
• по договоренности сособственников.

Как и при общедолевой, у владельцев других долей остается преимущественное право покупки, однако их согласие для отчуждения не понадобится.

Общее совместное право владения

При данном виде владения права также находятся у нескольких лиц, связанных близкими отношениями (супруги и их дети), но уже без выдела доли. Чаще всего совместная собственность образовывается после приватизации жилого помещения.

Коллективная

Как правило, этот вид частной собственности предназначен для юридических лиц:

• кооперативы;
• АО;
• товарищества (например, ТСЖ) и т.д.

Такая собственность возникает, когда несколько физических лиц объединяются в указанные организации и приобретают одну или несколько квартир.

Имущество супругов

Регулируется не только гражданским, но и семейным законодательством (ст. 34—35 СК РФ). Любое имущество, приобретенное в период брака, в том числе и недвижимое, считается совместным.

Любые сделки совершаются супругами только по обоюдному согласию. Считается, что оно приобретается автоматически, однако в судебном порядке муж или жена, без чьего согласие было совершено отчуждение жилья, может отменить сделку.

В таких случаях стоит потребовать от продавца квартиры нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Квартира не входит в совместную собственность супругов если:

1. Приобретена до брака.
2. Была приобретена одним из супругов в дар или по наследству.
3. Брачным договором имущество уже было разделено или предполагалось, что покупка будущей квартиры будет оформлена на кого-то одного.
4. Была приобретена кооперативная квартира, при условии, что взнос один из супругов совершал сделку из своих средств, не являющихся совместной собственностью.

Как выяснить форму по адресу?

Для того чтобы узнать кто является собственником, а соответственно, и форму собственности, необходимо обратиться в Росреестр, который предоставит выписку ЕГРН, содержащую все необходимые сведения. Сделать это можно:

• обратившись в службу лично (или через МФЦ);
• заказав справку по телефону регистрирующего органа;
• заполнив форму на официальном сайте Росреестра.

Гражданское законодательство выделяет: государственную, муниципальную и частную собственность. Квартиры, принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть отчуждены в возмездном (путем продажи) или безвозмездном (путем заключения договора соцнайма и последующей приватизацией) порядке. Частные лица имеют более широкий спектр возможностей отчуждения (дар, мена, рента, передача по завещанию и т.д.).