Как проходит сделка купли-продажи квартиры: проведение процедуры физическим лицом по этапам, подробный список документов, правильный порядок оформления и условия ДКП

Сделка, требующая ответственного подхода : купля-продажа квартиры. Как проходит процедура?

Продажа собственной квартиры и покупка новой потребует определенных навыков и знаний. Заниматься этим самостоятельно или нанять опытного риэлтора (юриста) каждый решает сам. Какие документы необходимы, как правильно составить договор купли-продажи, грамотно оформить сделку, где ее можно зарегистрировать – об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Скрыть содержание

Что нужно подготовить из документов?

Подготовка документов — начальный и очень важный этап оформления сделки по продаже и покупке жилья.

Для реализации жилья

  • Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) необходимо свидетельство о рождении.
  • Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости.
  • Документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности. К ним относятся: договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация), договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Справки из жэка. Паспортист выдает справку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. Бухгалтер предоставляет справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если вы являетесь единственным собственником жилого помещения, то этих документов достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

Если собственниками квартиры или долей являются несовершеннолетние дети, то потребуется:

  • Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

    Важно: с 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). В эту же категорию попадает продажа доли постороннему лицу.
  • Нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры требуется в том случае, если она покупалась в браке и была оформлена на одного из них. Подтверждающим документом является свидетельство о браке. При продаже приватизированной квартиры согласие одного из супругов не требуется.

Для покупки, в том числе по ипотеке

  • Паспорта покупателей или свидетельства о рождении детей (до 14 лет).
  • Выписка из единого государственного реестра недвижимости. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
  • Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
  • Оценка стоимости жилого помещения. Покупая недвижимость по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.
  • Кредитный договор и закладная.
  • Материнский сертификат. При этом недвижимость оформляется на всех членов семьи.
Если квартира покупается за наличный расчет, то от покупателя требуется только паспорт.

Порядок действий: как проходят основные этапы?

Рассмотрим подробно, как правильно оформить продажу и приобретение жилой площади, каким образом проходит каждый этап этой процедуры:

  1. Поиск подходящего объекта недвижимости.
  2. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру и паспорта собственника.
  3. Получение выписки из ЕГРН на объект и справки из жэка.
  4. Составление предварительного договора купли-продажи.
  5. Внесение аванса или задатка.
  6. Сбор дополнительных документов (ипотека).
  7. Составление договора купли-продажи.
  8. Передача денежной суммы.
  9. Регистрация договора купли-продажи в МФЦ.
  10. Получения документов из Росреестра.

Рассмотрим подробнее:

  1. На первом этапе осматривается объект для покупки. Обговаривается цена, порядок расчетов, сроки и условия. Покупатель знакомится с документами на квартиру и проверяются паспорта. При необходимости заказывается выписка из ЕГРН и справка из жэка о зарегистрированных лицах. В выписке содержится информация об объекте, собственниках, а также данные о наличии или отсутствии обременений и ограничении прав.
  2. Затем составляется предварительный договор, в котором обговариваются все нюансы (цена, порядок расчетов и т.д). После заключения договора нельзя, без согласования сторон, менять условия сделки по продаже и покупке жилья. По необходимости вносится аванс (предоплата) или задаток. Если квартира покупается по ипотечному кредитованию, то необходимо предоставить в банк технический паспорт (выписка) и отчет об оценочной стоимости объекта.
  3. На заключительном этапе составляется основной договор купли-продажи, производятся взаиморасчеты (наличные, перевод на карту или расчетный счет в банке, использование банковской ячейки). Документы сдаются на проверку в МФЦ и регистрируются в Росреестре. Также необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей (оплачивает покупатель) и получить от работника центра расписку о приеме документов на регистрацию.
  4. Через 7-14 дней покупатель приходит с распиской и получает зарегистрированные документы на квартиру. С этого момента он стал собственником недвижимости.

Оформление и регистрация договора

Как оформляется ДКП, где проводится его регистрация при покупке и продаже недвижимости? Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора между физическими лицами, а именно проверьте:

  • данные продавцов и покупателей;
  • данные на объект недвижимости;
  • цена на квартиру и порядок расчета;
  • зарегистрированные лица;
  • порядок освобождения квартиры;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
  • нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
  • дополнительные условия по согласованию сторон.

Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:

  • записаться на прием на конкретную дату и время;
  • сдать документы работнику центра;
  • оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
  • получить расписку о приеме документов.
В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

Как правильно провести сделку по продаже и покупке жилплощади: самим, или с помощью специалиста в данном вопросе? Вы можете собрать весь пакет документов самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору. Он подготовит всю документацию и сопроводит сделку до регистрационной палаты. При этом вы потратите определенную сумму, но сэкономите время. Подготовить договор купли-продажи может и нотариус. В некоторых случаях без него не обойтись, а именно:

  • согласно ФЗ от 29.12.2015 №391 все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса;
  • согласно ФЗ от 02.06.2016 №172 все сделки с долевым участием оформляются только через нотариуса.

Особенности на вторичном рынке и в новостройке

Вторичный рынок жилья – это недвижимость, которая состоит на учете в кадастровой палате и ей присвоен кадастровый номер. Также на нее зарегистрировано право собственности и есть конкретный владелец.

Первичное жилье – это строящиеся объекты, юридический статус которых не определен. Заказав выписку из ЕГРН вы не получите информацию о собственнике жилья, то есть на объект не зарегистрировано право собственности. При этом дом может быть сдан и состоять на кадастровом учете.

Как совершается приобретение нового жилья? Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • по договору строительства с долевым участием;
  • по договору купли-продажи с рассрочкой платежа;
  • по договору уступки прав;
  • по договору с жилищно-строительным кооперативом.

Покупка квартиры с долевым участием подлежит государственной регистрации, во избежание двойных продаж. В договоре указаны требования к застройщику по срокам сдачи в эксплуатацию и если они нарушаются, то договор можно будет расторгнуть. Также в договоре прописаны обязанности покупателя по ежемесячным платежам.

Важно: до момента регистрации прав собственности дольщик не является владельцем помещения.

После сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи жилого помещения, и вы получаете ключи от квартиры. В регистрационной палате или МФЦ регистрируется право собственности по той же схеме, что и при покупке вторичного жилья. При себе надо иметь паспорт, решение о вводе в эксплуатацию и акт приема-передачи. Оплатив госпошлину, через 7-14 дней вы становитесь собственником квартиры.

Сколько стоит процедура?

Как происходит расчет стоимости всего процесса продажи и приобретения жилплощади?

  • Если вы занимаетесь сбором документов и всем порядком оформления сделки по продаже и покупке жилья самостоятельно, то потратитесь только на оплату госпошлины (2000 руб.).
  • Услуги агентства недвижимости. Зависит от того, какие именно услуги оно оказывает и обговаривается индивидуально. Если агентство занимается продажей, то как правило 2-3% от стоимости объекта.
  • Услуги нотариуса. Если квартира попадает под категорию нотариальной сделки, то вознаграждение нотариуса зависти от кадастровой стоимости объекта или суммы, которая стоит в договоре (как правило 1%).

Сроки регистрации

  • По ипотечному кредитованию 7 рабочих дней через МФЦ.
  • За наличный расчет 10 рабочих дней через МФЦ.
  • Через нотариуса 3 рабочих дня.

Можно ли реализовать недвижимость дистанционно?

Как правильно совершить процедуру дистанционно, с чего начать оформление сделки в данном случае? Если вы проживаете в другом городе или стране, а вам необходимо продать квартиру, то вы можете оформить нотариальную доверенность на конкретное лицо.

В ней вы должны указать, что именно вы доверяете: поиск покупателя, сбор необходимой документации, право подписи при составлении договоров, получения денег и т.д. В этом случае, от вашего имени будет выступать представитель и у него должны быть все необходимые документы на продаваемый объект.

Как осуществляется возврат аванса: основные правила

При проведении сделки по продаже квартиры собственник просит внести задаток или аванс (предоплата). Если вносится задаток, то вернуть его в законном порядке довольно сложно, так как вы являетесь виновником срыва сделки (п.2 статьи 381 ГК РФ). В этом случае задаток остается у продавца и вернуть его он может только в добровольном порядке.

Аванс является предоплатой в счет будущих платежей и в договоре не прописываются штрафные санкции. При срыве сделки собственник квартиры обязан его вернуть (статья 395 ГК). Если он отказывается возвращать в добровольном порядке, то вам необходимо обратится в суд.

Если вы ни разу не занимались покупкой или продажей квартиры, то следует обратиться к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать необходимые документы, грамотно оформить и провести сделку. Этим вы обезопасите себя от потери денег и квартиры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.


Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

1 комментарий ...

  1. при оформлении задатка внимательно нужно читать реквизиты сторон, ну и, само собой, тщательно пересчитывать денежные средства. В остальном — ничего сложного этот процесс не представляет…

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: