Как при покупке проверить квартиру на

Можно ли проверить квартиру на

Юристы говорят, что абсолютно любую сделку можно признать оспоримой, и чаще всего оказываются правы. Практике известно множество случаев признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, потому что стороны скрыли друг от друга те или иные сведения при проверке.

Скрыть содержание

«Чистая» жилплощадь

Жилплощадь:

  • не находится под арестом по исполнительному производству;
  • не имеет обременений (залог, наем или аренда и т.д.);
  • не имеет скрытых собственников или третьих лиц с правом пользования.

Далее можно прочитать, зачем нужна проверка, что надо проверить, а именно какую информацию о квартире, которую хочешь купить и как узнать «чистая» ли она.

Зачем нужна проверка на надежность?

  1. Существует вероятность признания сделки недействительной, в результате чего покупатель рискует остаться без квартиры и денег.
  2. Сделки с недвижимостью часто становятся предметом мошенничества и в п.1 покупатель может доказать в судебном порядке, что он являлся добросовестной стороной договора, то во втором риск выше. Мошенники получают деньги и исчезают еще до регистрации права собственности в ЕГРН.

Оригиналы и копии

Не все продавцы согласны предоставить покупателю оригиналы. В таком случае можно попросить нотариально заверенные копии с последующим предоставлением оригиналов. В таком случае продавец может включить в условия договора оплату нотариального заверения документов и возложить ее на покупателя.

Что нужно знать о документах при их проверке? Необходимо обратить внимание:

  • все свидетельства распечатываются на специальных бланках (свидетельство о праве собственности на квартиру выдавали до июля 2016 года, также потребуется свидетельство продавца о заключении брака или о его расторжении);
  • должны отсутствовать зачеркивания, подчистки, помарки и т.д.;
  • наличие подписей и печатей;
  • большинство документов (выписки из домовой книги, справка ЕГРН и т.д.) имеют срок действия, на него необходимо обратить внимание.

Юристы рекомендуют:

  • заказывать копии документов в Росреестре и сверять их с предоставленными продавцом;
  • сверять данные в разных документах: даты, технические данные о жилом помещении должны совпадать.

Полная проверка информации

Какие документы надо посмотреть?

Узнайте, какие документы необходимо проверить при самостоятельной проверке на «чистоту» сделки на покупаемую квартиру. В первую очередь проверяются документы, подтверждающие право собственности:

  1. правоустанавливающий документ;
  2. справка ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
  3. а также технический план.

Свидетельство

С 2016 года свидетельство не выдается. Но, как правило, продавцы отчуждают жилую собственность только по прошествии 3 лет, т.к. ст. 217.1 НК РФ освобождает собственников, владеющих квартирой более указанного срока, от налогообложения, поэтому свидетельство будет на руках.

Документ выполнен на специальном номерном бланке и содержит данные:

  • дату выдачи;
  • основание приобретения права собственности (ДКП, договор приватизации и т.д.);
  • субъекты права (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес собственников);
  • вид права (должна быть указана собственность, что-то иное недопустимо для продажи);
  • объект права (адрес квартиры, в том числе приватизированной);
  • кадастровый номер;
  • обременения или ограничения (свидетельство об их отсутствии представляется в виде ссылки на регистрационную запись в Росреестре).
На бланке должна стоять подпись регистратора и гербовая печать.

Основание для регистрации права собственности

Документ должен совпадать с тем, что прописан в свидетельстве о праве собственности или, при его отсутствии, в справке ЕГРН. Таковыми могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор приватизации (о передаче жилья в собственность);
  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • договор пожизненного содержания с иждивением или ренты (может выступать в качестве обременения);
  • договор мены;
  • договор долевого участия;
  • справка ЖСК о выплате пая;
  • иные документы (решение суда, брачный договор и т.д.).

Договор купли-продажи не подлежит регистрации. Регистрационный номер будет иметь только договор ренты, если же ДКП был заключен до 2013 года, он также был зарегистрирован, что будет отображено и на свидетельстве о праве собственности, и на самом документе.

Выписка из ЕГРН

Вместо ранее выдаваемой справки ЕГРП, все данные о собственности предоставляются в свободном документе ЕГРН. Покупатель может получить выписку у продавца или заказать лично. Главная роль документа – подтверждение права собственности (вместо свидетельства) и проверка юр. чистоты на обременения и аресты.

Свидетельство о праве собственности указывает ограничения, которые имелись на дату получения бланка, то есть, до 2016 года. Справка ЕГРН же действует всего 30 дней, а значит, данные будут актуальны.

Покупатель при проверке узнает:

  • характеристики объекта недвижимости (адрес, площадь, план и т.д.);
  • кадастровый номер;
  • кадастровуя стоимость;
  • историю собственников и о третьих лицах;
  • размеры доли каждого собственника;
  • факты ограничений или обременений (залог, аренда и т.д.);
  • факт ареста;
  • сведения о недееспособности или ограничении дееспособности одного из владельцев;
  • сведения о получателе выписки.

Соответственно, данные, указанные в справке, должны совпадать с другими документами.

Кадастровый паспорт и техплан

Кадастровый паспорт будет на руках собственника только в том случае, если квартира приобретена им до 2017 года. Данный документ, как и свидетельство о праве собственности, заменяет справка ЕГРН.

Если документ имеется, то в нем должны быть отражены:

  • объект недвижимости и его назначение;
  • месторасположение;
  • тип помещения;
  • площадь и этаж;
  • инвентаризационный номер;
  • кадастровый номер;
  • орган, оформивший документ.

Технический паспорт нужен для того, чтобы проверить законность перепланировок и прочих изменений в план жилого помещения. Он содержит 3 раздела:

  1. адрес, план квартиры и экспликация;
  2. технические характеристики живого помещения и условия эксплуатации;
  3. справочная информация (права, обязанности и ответственность собственников, неисправности в жилом помещении, способы и сроки их устранения).

Титульный лист паспорта должен содержать сведения об органе БТИ, выдавшем данный документ, инвентарный и кадастровый номер помещения и дату выдачи.

Продавец

Подлинность паспорта

Как же «пробить на чистоту» продавца? Паспорт проверить просто так нельзя. Но МВД РФ в открытом доступе размещает данные о документах, признанных недействительными. Это могут быть потерянные или похищенные паспорта. Их список ежедневно обновляется на сайте министерства, и отсутствие документа продавца уже будет хорошим признаком.

Проверить, «чистоту» продавца и не является ли его паспорт утраченным, можно через интернет:

  • на сайте МВД;
  • на сторонних сервисах проверки безопасности, подключенных к сайту МВД.
В том случае, если паспорт по каким-то причинам не был заявлен, как потерянный, то установить фальшивую личность продавца будет сложно. Следует обратить внимание на даты, подписи, исправления, потертости и т.д.

Дееспособность

Подтверждением являются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Но эти справки только снижают риск того, что продавец может оказаться недееспособным, но не исключают его полностью, тк лицо просто может не стоять на учете или состоять, но без решения суда об ограничении дееспособности или ее полном исключении.

Отметка о дееспособности имеется в справке ЕГРН.

Проверить «здравый ум и трезвость» можно и при простом общении с продавцом. При любом сомнении от сделки лучше отказаться, тк возникает риск признания стороны недееспособной в будущем, что также может повлечь недействительность сделки.

Статус банкрота

Проверить можно двумя способами:

  1. Обратившись в картотеку арбитражного суда через сайт http://kad.arbitr.ru/. В фильтре выбрать «банкротные», в строке ввести фамилию продавца. Картотека выдаст судебные решения, если они имеются.
  2. Проверив продавца по базе реестра сведений о банкротстве на http://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1) выбрать раздел «реестр»/«должники» и ввести данные продавца.

Долги

Наличие исполнительного производства является риском будущего ареста квартиры. Задолженность по исполнительному производству можно проверить в базе данных должников на сайте ФССП (https://fssprus.ru/iss/Ip).

Экстремисты и террористы

Самые тяжелые последствия ожидают в том случае, если приобрести квартиру у представителя экстремистской организации – это может быть расценено как финансирование незаконной деятельности (ст.205.4 УК РФ – в части материальной поддержки терроризма, и ст. 282.3 УК РФ – финансирование экстремистской деятельности).

Проверить продавца можно с помощью реестра на сайте Росфинмониторинга (http://www.fedsfm.ru/documents/terrorists-catalog-portal-act). Список своевременно обновляется. Данные вводить не нужно, для изучения достаточно открыть список.

Представители продавца

Сам договор купли-продажи лучше заключать с продавцом лично, но если он отправил вместо себя представителя, необходимо проверить:

  • его паспорт;
  • доверенность.
Паспорт проверяется так же, как и документ, удостоверяющий личность продавца. Доверенность представителя должна быть заверена нотариусом, а ее номер можно проверить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (http://reestr-dover.ru/).

О прописанных лицах

Прописанные лица могут не являться собственниками, но право их проживания в квартире может быть неограниченным:

  • лиц, отказавшихся от права приватизации нельзя снять с регистрационного учета без их согласия;
  • выписка несовершеннолетних (даже если они не являются собственниками) производится только с согласия органа опеки и попечительства;
  • бывшие супруги могут быть выписаны собственником, но лишь в том случае, если у такого лица не возникло желание признать квартиру совместно нажитой во время брака собственностью;
  • наниматели и арендаторы могут быть выписаны без их согласия только после окончания срока, указанного в договоре найма или аренды помещения.

Всех остальных собственник вправе выписать без их согласия. Но проблем могут подкинуть недовольные наследственным разделом наследники. Стоит настороженно относиться к квартире, которая продается до истечения трехгодичного срока права собственности.

Сведения о прописанных лицах содержатся в справке ЕГРН, в расширенной выписке из домовой книги и справке по форме № 9 из ЕИРЦ. Последняя содержит сведения и о временно снятых с регистрационного учета собственниках. Продавец должен подтвердить, что сможет выписать всех зарегистрированных лиц. От отдельной категории, имеющей право безграничного пользования, потребуется письменное согласие на выписку.

Права третьих лиц

Под третьими лицами понимаются как зарегистрированные в квартире лица, так и носители отдельных прав на жилое помещение. К таковым относятся, например, залогодержатели по договору ипотеки, от которых продавец должен получить разрешение на продажу. Права третьих лиц отражаются в справке ЕГРН.

О притязаниях и судебных спорах

Способом проверить, не являлась ли квартира предметом иска, является посещение сайта районного суда. Каждый суд имеет реестр подсудных ему исковых производств, в который необходимо ввести фамилию продавца или предыдущих владельцев недвижимости по представленному правоустанавливающему документу, чтобы проверить регистрацию.

Сведения об обременениях и арестах

Все ограничения, обременения и аресты отражаются в справке ЕГРН.

Долги по коммунальным платежам

Долги по которым исполнительное производство еще не возбуждено, но которые перейдут новому собственнику, можно проверить справкой из ЖЭК. Важно, чтобы документ был взят накануне заключения договора для актуальности сведений.

Законность перепланировки

Технический план и экспликация в паспорте из БТИ необходимо сверить с представленной квартирой. Любые отклонения от плана в техническом паспорте должны насторожить – разбираться с незаконной перепланировкой придется именно собственнику.

Нахождение на учете в ПНД и НД

Покупатель должен попросить продавца взять справки в вышеуказанных диспансерах. Если сторона сделки стоит на учете в одном из них, то не стоит заключать договор: может вступить в законную силу и решение суда, по которому стоящее на учете лицо будет ограничено в дееспособности, а значит, сделку признают недействительной.

Можно ли провести процедуру до сделки через агентство?

Проверку лучше доверить специалисту, но правовая экспертиза обойдется в копеечку.

С риелтором или юристом заключается договор об оказании услуг по проверке. Внимательно читайте его, кроме проверки чистоты документов и истории отчуждения квартиры могут быть навязаны и иные услуги (вплоть до полного сопровождения сделки купли-продажи), из-за чего стоимость возрастет в разы. Общая стоимость варьируется от 20-50 тысяч рублей, в отдельных регионах до 80-100 тыс. руб.

Что проверяет специалист:

  • продавца (паспортные данные, базы данных ФССП, терроризма и экстремизма и т.д.);
  • документы на квартиру;
  • остальные документы (выписки из домовой книги, справки о долгах по ЖКУ и т.д.).

Специалист делает все то, что может сделать и сам покупатель перед покупкой. Но опыт работы с документами позволяет ему заметить скрытые нюансы. К тому же агент или юрист сможет осуществить проверку в короткие сроки, тогда как сам покупатель потратит много времени.

Может ли банк провести процедуру?

Банк может помочь с проверкой квартиры и документов в том случае, если покупатель заключает договор ипотеки и берет кредит для приобретения квартиры. Но не стоит обольщаться: кредитная организация может предоставить только те сведения, которые находятся в открытом доступе (аналог выписка из ЕГРН). Историю перехода права собственность банк изучать не станет.

Не существует «идеального» и полного перечня документов и способов проверить юридическую чистоту жилой недвижимости и добросовестность продавца. Покупатель может проверить сведения самостоятельно и бесплатно, но чтобы действительно убедиться в чистоте сделки, проверить историю продажи и перехода права собственности вплоть до ее появления этого адреса на рынке впервые, рекомендуется обратиться к специалисту.

1 комментарий ...

  1. Проверить квартиру по всем возможным показателям нужно обязательно, но я бы посоветовал доверить это дело профессиональным людям, например, риелторам — у них этот процесс отлажен, они точно знают, куда обращаться и кому звонить…