Что нужно знать при продаже квартиры - особенности сделки с недвижимостью

Сделка купли-продажи – самая распространённая форма отчуждения недвижимости.

В этой статье мы кратко рассмотрим основные положения, которые необходимо знать каждому человеку продающему свою собственность.

Также в тексте мы разместили ссылки на материалы, которые подробно раскрывают тот или иной затронутый вопрос.

Скрыть содержание

• Документы
ДКП     Договор с риэлтором     Техпаспорт    
• Оформление сделки
• Нюансы продажи
После приватизации     С обременением     После развода     В рассрочку     Альтернативная сделка    
• Переуступка прав
• Заключение

Документы

ДКП

Важнейший документ, который удостоверяет проведение сделки – это договор (ст. 549 ГК РФ), а все правовые моменты, касающиеся его составления и заключения, отражены в ст. 550—558 ГК РФ.

Существенные положения:

1. Предмет договора.
2. Стоимость квартиры.
3. Условия оплаты.
4. Условия передачи помещения покупателю.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон.
7. Действия в случае возникновения ситуации форс-мажор.
8. Условия и способы расторжения договора.

Положения ДКП должны исполняться, иначе возникает прецедент, допускающий его расторжение согласно статье 450 ГК РФ.

Узнайте кто оформляет договор в этой статье. Сделка через банковскую ячейку описана тут.

Договор с риэлтором

Риэлтор возьмёт на себя следующие полномочия:

• поиск покупателей;
• организацию просмотров;
• консультирование продавца по вопросу подготовки документов;
• подготовку ДКП;
• сопровождение сделки и передачи денег продавцу;
• оформление документов в Росреестре.

Сотрудничество с риэлтором нужно закреплять договором услуг в котором следует указать все нюансы и сумму вознаграждения специалиста.

Техпаспорт

Сделка может состояться без этого документа – в Росреестре техпаспорт не затребуют. Но так как в техпаспорте содержатся все основные сведения о квартире, то его необходимо передать покупателю.

Только техпаспорт позволяет выявить наличие несанкционированной реконструкции.

А если такая квартира будет продана, то все последствия за незаконную перепланировку перейдут новому собственнику, в том числе — административная ответственность с возможным назначением штрафа.

Чтобы узнать больше нажмите здесь.

Оформление сделки

Этапы сделки купли-продажи, порядок оформления и регистрации описаны в этом материале.

Нюансы продажи

После приватизации

Квартиру в социальном найме перед продажей необходимо приватизировать, то есть составить договор с муниципалитетом о безвозмездной передаче квартиры в собственность ответственному квартиросъёмщику или члену его семьи.

После приватизации недвижимость можно продавать практически сразу же (узнайте больше). Но требуется учесть, что если собственности менее 3 лет, то придётся уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости указанной в ДКП.

С обременением

Обременением может быть:

• залог;
• рента;
• завещательный отказ.

При продаже обременение переходит новому собственнику, о чём в кадастровой документации делается соответствующая отметка.

После развода

Имущество нажитое в браке принадлежит обоим супругам. После развода оно должно подлежать разделу на основании соглашения между супругами или по решению суда.

Совместно нажитым не является жильё, которое получено до вступления в брак. А также недвижимость подаренная или полученная по наследству. Её можно покупать без документов о разделе.

В рассрочку

Условия рассрочки прописываются в ДКП, а квартира остаётся в залоге у продавца. В Росреестр вносится отметка об обременении залогом. Подробная статья здесь.

Только после того как покупатель полностью рассчитается с продавцом, обременение может быть снято согласно положениям ст. 488 ГК РФ.

Альтернативная сделка

Этот аспект подробно рассматривался в отдельной статье.

Переуступка прав

Переуступка прав регулируется нормами ст. 388 ГК РФ, отражает основные моменты купли-продажи, но имеет и свои особенности.

Объект в результате этой сделки не переходит в собственность приобретателя, так как по факту он ещё не существует. Покупатель получает только право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Необходимо учитывать риски:

• банкротство компании;
• замораживание строительства;
• иные обстоятельства.

Подробнее про переуступку читайте в этой статье. Если дом ещё строится, то рекомендуем к прочтению следующую информацию.

Заключение

Купля-продажа жилья имеет свои риски и подводные камни. Для того, чтобы их обойти нужно учитывать все тонкости сделки и ориентироваться на нормы законов РФ.