Оформление собственности на квартиру в новостройке при ипотеке: порядок и этапы регистрации прав на жилье, и как это сделать через МФЦ?
Главная / Жилищное право / Квартира / Право собственности / Правила оформления прав собственности на квартиру в новостройке, если она все еще в ипотеке

Правила оформления прав собственности на квартиру в новостройке, если она все еще в ипотеке

Кредитные организации как правило рекомендуют тех или иных застройщиков, что значительно экономит время будущего дольщика.

Но оформление построенной квартиры на кредитные средства имеет свои нюансы. В этой статье рассказано, как оформить квартиру в собственность и какие для этого понадобятся документы.

Что должен сделать застройщик?

Регистрация права собственности – это главный этап на пути к пользованию, владению и распоряжению квартирой. Первым шагом является регистрация всего объекта самим застройщиком. Для этого строительная компания предоставляет в Росреестр:

  • заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (бланк установлен Приказом Минэкономразвития РФ № 920);
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • протокол распределения площадей квартир между дольщиками;
  • технический паспорт на дом из БТИ;
  • акты реализации инвестиционного контракта и приема-передачи квартир дольщикам.

Данные сведения проходят экспертизу в Росреестре в течение 1 месяца, после чего начинается процедура регистрации дома.

Важно! Застройщик может зарегистрировать и квартиры на себя, а потом осуществить переход прав в пользу дольщика, но это потребует от последнего лишних затрат.

Документы

После регистрации жилого дома дольщики вправе самостоятельно зарегистрировать право собственности. Необходимый пакет документов будет немного расширен, так как жилье приобреталось в ипотеку:

  • заявление на регистрацию (бланк един, установлен по форме Приказа Минэкономразвития РФ № 920);
  • документы, удостоверяющие личность будущих собственников;
  • документ – основание для регистрации (в этом случае – ДДУ и акт приема-передачи к нему);
  • технический паспорт на квартиру из БТИ;
  • договор ипотеки и кредитный договор с банком;
  • письменное согласие банка на пользование и распоряжение новостройкой;
  • дополнительные документы – разрешение органа опеки и попечительства, если один из будущих собственников – ребенок и т.д.;
  • паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность (если пакет передается представителем);
  • квитанция об оплате госпошлины (можно донести, но не более, чем в течение 5 рабочих дней с момента подачи документов).

Как оформить?

Обязательства по кредиту ещё не погашены

Прежде всего необходимо оформить сам залог, чтобы банк мог выдать кредит. Для этого необходимо обратиться в кредитную организацию с готовым договором долевого участия (далее ДДУ).

Все нюансы предварительно нужно обсудить с банком, который выступает залогодержателем ипотеки. Регистрация права собственности с одновременной регистрацией залога должна быть прописана в ипотечном договоре, и если это условие имеется, от дольщика требуется:

  • пригласить рекомендованного банком независимого эксперта-оценщика;
  • передать акт оценки сначала в банк (для оформления залога), а затем приложить к основному пакету документов для регистрации;
  • приложить к пакету закладную.
Внимание! В заявлении на регистрацию необходимо заполнить и пункт о залоге, т.к. эти процедуры будут производиться одновременно.

После выплаты задолженности

В ст. 20 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что регистрация залога осуществляется одновременно с оформлением права собственности на квартиру в новостройке. Поэтому под порядком оформления понимается именно снятие обременение в виде залога, что позволит дольщику стать полноправным собственником и без ограничения распоряжаться квартирой. Для этого необходимо обратиться после выплаты последнего взноса в банк для оформления погашения ипотеки.

Кредитная организация должна на обратной стороне документа указать, что все обязательства были выполнены в полном объеме.

Далее для регистрации права собственности необходимо подать в регистрирующий орган (непосредственно или через МФЦ) следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность всех собственников;
  • закладную от банка;
  • заявление о снятии обременения, подписанное банковским сотрудником, выдавшем ипотеку.

Снятие обременения занимает от 2 до 5 рабочих дней.

Сроки регистрации

По закону

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что стороны сами определяют сроки регистрации с момента окончания строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Точный срок должен быть прописан в ДДУ.

К этому сроку необходимо прибавить:

  • как минимум 1 месяц на экспертизу предоставленных застройщиком документов;
  • 7-9 рабочих дней на регистрацию права собственности застройщика на дом;
  • 7-9 рабочих дней на регистрацию дольщиком прав на квартиру.

На практике

Справка: Как показывает практика, застройщик не всегда спешит оформить права собственности сразу после того, как закончились строительные работы, и регистрация может затянуться не то, что на месяцы, а на годы.

Дольщик сможет пользоваться квартирой, но прописаться и полноценно распоряжаться в рамках правового поля уже нет.

Дольщики в таком случае могут отстоять свои права:

  1. Отправив застройщику претензию с требованием начать процедуру регистрации.
  2. Если он отказался от претензии или проигнорировал ее в установленный дольщиками срок – подать иск в суд.

После того как решение суда вступило в силу, на его основании лица вправе обратиться в Росреестр и оформить права на свои квартиры.

Что делать, если функционирование банка-кредитора прекратилось?

Ликвидация, банкротство кредитной организации и иные случаи прекращения ее функционирования не означают, что обязательства заемщика тоже прекращаются. Дольщик должен продолжить оплачивать кредит, только кредитор будет новым.

Банк в указанных случаях заключает с заемщиком новое соглашение, в котором будет участвовать его правопреемник. Залоговые обязательства тоже переходят ему, а значит, в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись. Для этого необходимо подать заявление о смене залогодержателя, с приложением нового договора об ипотеке.

Регистрация прав на новостройку в ипотеку формально проходит два этапа:

  1. Регистрация права собственности с обременением в пользу банка.
  2. Снятие залога и возникновение полноты прав у дольщика.

Процедура оформления права собственности остается стандартной: застройщик регистрирует на себя дом, а дольщик, после обсуждения вопросов и оформления всех нужных договоров с банком, регистрирует права на квартиру.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: