Оформление договора купли-продажи квартиры: где взять и как правильно, что значит полная стоимость, на какие существенные условия обратить внимание при составлении?

Инструкция по оформлению договора купли-продажи квартиры. Составление, заключение и регистрация соглашения

В последние годы сделка купли-продажи значительна упрощена: не нужно регистрировать договор, нотариальное заверение требуется только в исключительных случаях. Сторонам достаточно составить письменный договор с включением существенных условий, подписать его и зарегистрировать переход права собственности.

Однако при составлении столь свободного договора стороны должны быть внимательны – ошибки могут привести к признанию сделки недействительной.

Скрыть содержание

Варианты заключения сделки

Существует множество способов заключить договор купли-продажи квартиры: с предоплатой, с рассрочкой оплаты, купля-продажа доли и т.д. Данные тонкости устанавливают сами стороны, и они же регулируют порядок действий, права, обязанности и ответственность друг друга.

Отдельной группой выделяются виды ДКП в зависимости от первичности продажи и того, кем является продавец.

Покупка от застройщика на первичном рынке

Под первичным жильем понимаются здания, на которые:

  • право собственности еще не было зарегистрировано;
  • собственником является сам застройщик, но в самом помещении никто не проживал.

В данном случае необходимо различать разницу между договором купли-продажи и договором долевого участия.

ДКП ДДУ
Регулируется положениями ГК РФ (ст. 549558) Регулируется ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Сторонами сделки являются продавец и покупатель Стороны – застройщик и дольщик
Объект договора введен в эксплуатацию Объект договора на стадии создания
Договор считается заключенным с момента передачи квартиры покупателю Договор заключен с момента его подписания
К существенным условиям относятся:

  • предмет договора;
  • его цена;
  • сроки регистрации права собственности;
  • права третьих лиц.
Существенные условия:

  • предмет договора;
  • срок окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию;
  • стоимость и сроки оплаты;
  • гарантии застройщика.
Налог уплачивается продавцом в том случае, если проданная квартира была в его собственности менее 3 лет (ст. 217 НК РФ) Застройщик не уплачивает налоги на предоставление (ст. 149 НК РФ)

Часто получается так, что не все квартиры отчуждаются по договору долевого участия, и тогда застройщик вынужден их продать по договору купли-продажи. По сути, эта сделка ничем не будет отличаться от покупки вторичного жилья, но в сведениях о предмете договора обязательно прописываются:

  • сведения о проектных документах;
  • дата введения объекта в эксплуатацию;
  • информация о государственной приемке строения.

Некоторые застройщики, чьи жилые комплексы еще не возведены, предпочитают заключать не ДДУ, а договор купли-продажи будущей недвижимости, который содержит следующие условия:

  1. В качестве предмета договора указывается не квартира, а план на нее, адрес будущей постройки (если он уже имеется).
  2. В качестве существенных условий выступают также права и обязанности сторон, в которых продавец обязуется построить помещение, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на себя в установленный срок, а покупатель – оплатить купленное помещение.

Приобретение на вторичном рынке

Вторичность означает, что жилое помещение уже было в собственности физического или юридического лица. Различие условий будет заключаться в количестве собственников и третьих лиц, имеющих право проживания в объекте продажи.

Далее расскажем, как правильно оформить и заключить ДКП между физическими лицами.

У физического лица – единственного владельца

В данном случае составляется типовой ДКП с существенными условиями и дополнениями, обговоренными сторонами. Не потребуются дополнительные справки (например, от органа опеки), нотариальное заверение сделки и разрешение на продажу иных лиц. Третьи лица (зарегистрированные в квартире и имеющие право проживания) при этом могут быть сняты с регистрационного учета по заявлению собственника.

У физического лица при наличии других заинтересованных сторон

  1. Наличие иных собственников.

    Различия в заключении договора будут заключаться, если квартира:

    • является долевой собственностью нескольких равноправных владельцев;
    • признана совместной собственностью супругов;
    • один из владельцев – несовершеннолетний или недееспособный.

    Для того чтобы продать совместное имущество супругов, необходимо нотариально заверенное разрешение одного из них, даже если муж и жена находятся на момент продажи в разводе.

    Сложностей не возникнет, если каждый владелец доли квартиры выступит в качестве продавцов. В том случае, когда в качестве продавца выступает только один собственник, потребуется нотариально заверенное разрешение на продажу и их долей от каждого владельца.

    Отчуждение недвижимой собственности несовершеннолетнего всегда сопровождается разрешением от органа опеки и попечительства. Положительный ответ будет дан родителям в том случае, если они планируют приобрести недвижимость с аналогичными или улучшенными условиями для проживания ребенка.

    Также в соответствии со ст. 54 ФЗ № 218 ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, ограниченному в дееспособности, подлежит нотариальному удостоверению.

  2. Наличие третьих лиц, права которых сделка по отчуждению квартиры может затронуть.

    Совершеннолетние члены семьи продавца могут быть выписаны по его желанию в указанный в договоре срок. Но закон выделает особую категорию лиц, которые могут быть сняты с регистрационного учета только при наличии собственного желания:

    • физические лица, проживающие по договору найма жилого помещения;
    • юридические лица, арендующие квартиру;
    • лица, добровольно отказавшиеся от права приватизации;
    • лица, не участвовавшие в приватизации по уважительной причине;
    • рентополучатель по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Указанные лица должны сами снять себя с регистрации.

  3. Жилое помещение находится под обременением.

    Ограничениями считаются:

    • нахождение квартиры в залоге;
    • сдача ее в аренду или под наем;
    • собственник квартиры является рентодателем и т.д.

    Сами по себе обременения не являются препятствием к продаже, но в большинстве случаев (например, при залоге) понадобится разрешение третьего лица на отчуждение. Сведения о правах третьих лиц, обременяющих квартиру, содержатся в справке ЕГРН и должны быть отражены в тексте договора.

  4. Квартира находится под арестом.

    Данный факт также отражается в справке ЕГРН. Наличие ареста запрещает отчуждать недвижимость, и должник, который обошел запрет судебного пристава-исполнителя и передал арестованную квартиру в другие руки, может подлежать уголовной ответственности по ст. 312 УК РФ.

    Факт скрытого ареста может негативно сказаться и на покупателе, который рискует остаться без жилища и переданных продавцу денег.

Общий алгоритм

Прежде чем приступить к отчуждению, продавец должен:

  • технически подготовить квартиру к продаже;
  • произвести оценку жилого помещения (сделать это можно самостоятельно, ориентируясь на среднюю рыночную цену за схожие условия, или поручить специалисту-оценщику);
  • подготовить необходимые документы;
  • разместить объявление и найти покупателя.

От покупателя на данном этапе требуется только найти подходящую квартиру, проверить документы и договориться с продавцом о намерении приобрести жилое помещение (например, путем заключения предварительного договора).

Проверка документов

В первую очередь смотрят справку ЕГРН. Заказать ее можно как самостоятельно (госпошлина за электронную версию составит 300 рублей, а за бумажный вариант – 750 рублей), так и потребовать от продавца, так как этот документ прикладывается к общему перечню. Справка содержит:

  1. кадастровый номер и адрес квартиры;
  2. сведения о собственниках;
  3. обременения и сведения об аресте квартиры;
  4. кадастровая стоимость;
  5. сведения о заказчике справки.
Если квартира была приобретена до июля 2016 года, продавец должен предоставить и свидетельство о праве собственности.

Далее необходимо взглянуть на правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.), чтобы убедиться в законности перехода права собственности.

Также необходимо посмотреть паспортные данные продавца (на этом этапе достаточно и копии, при сомнениях ее можно заверить у нотариуса) и остальных собственников, а также технический паспорт на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок.

Предварительное соглашение с предоплатой

Предварительный договор выступает фиксатором намерения сторон заключить сделку через определенный момент времени (ст. 429 ГК РФ). Он гарантирует обязанность продавца прекратить поиск других покупателей, заключить основной договор и передать квартиру контрагенту, и обязанность покупателя также в дальнейшем поставить свою подпись на основном договоре.

Данный вид сделки часто содержит условие о предоплате (ст. 380 ГК РФ). Задаток будет возвращен в том случае, если основной договор купли-продажи по неким причинам не может быть заключен. При этом стороны вправе включить в текст предварительного соглашения ответственность за отказ исполнения своих обязательств.

Сбор бумаг и их экспертиза

Сбор пакета документов – это обязанность продавца. От покупателя потребуется только его паспорт.

Так как в настоящее время все нужные сведения отражаются в справке из ЕГРН, юридическую чистоту покупатель может проверить и сам (сведения действительны 1 месяц). Для подстраховки можно пойти двумя путями:

  • задействовать нотариальное сопровождение сделки;
  • обратиться к юристам или в организации, проводящие экспертизы документов.

Подготовка

Как только все документы и сама квартира будут проверены, а условия сделки обговорены сторонами (устно или путем заключения предварительного договора), необходимо позаботиться о месте заключения договора и мерах по обеспечению платежа.

Как правило, физические лица выбирают наличный расчет, который можно осуществить двумя способами:

  1. Через банковскую ячейку.
  2. Через депозит нотариуса (если он привлекается для заключения договора).

В первом случае покупателю необходимо заключить с банком:

  • договор аренды банковской ячейки;
  • соглашение о доступе к ней (заключается вместе с продавцом);
  • договор ответственного хранения.

Для получения денег из ячейки продавцу будет необходимо предоставить свой паспорт и ДКП.

Если договор купли-продажи заверяется у нотариуса, госпошлина за расчет с помощью депозита нотариуса составит 1 500 рублей. Покупатель передает денежную сумму нотариусу до того, как он заверит сделку, а после осуществления процедуры деньги передаются продавцу.

Проведение сделки

Когда подписывают ДКП? Если все документы в порядке, обременения на квартиру отсутствуют (или покупатель готов с ними смириться), стороны могут приступить к подписанию сделки, включив в нее все существенные условия и удобные сроки для:

  1. расчета покупателя с продавцом;
  2. передачи квартиры продавцом покупателю;
  3. регистрации перехода права собственности.
Отсутствие подписей может повлечь признание договора недействительным. Теперь вы знаете, как подписывается ДКП.

Порядок регистрации

Для осуществления заключительного этапа сторонам необходимо подать совместное заявление в Росреестр с приложением:

  • копий паспортов продавца и покупателя;
  • оригинала договора купли-продажи.

Подать заявление можно:

  • В территориальный отдел Росреестра.
  • Почтовым отправлением. Пакет должен содержать опись приложенных документов, а все сведения – нотариально заверены.
  • Через официальный сайт.
  • Через портал «Госуслуги».
  • Через МФЦ.
Электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Заявителю будет передана расписка о том, что документы получены. По регистрационному номеру, который необходимо ввести на сайте Федеральный службы гос. регистрации, кадастра и картографии, можно отследить статус заявки.

Завершение

Регистрация права собственности завершена. Настал заключительный этап сделки, при котором:

  • покупатель передает деньги в банковскую ячейку или нотариусу;
  • продавец снимает себя и членов своей семьи с регистрационного учета, передает помещение покупателю и забирает деньги из банковской ячейки;
  • стороны подписывают акт приема-передачи жилого помещения.

Акт приема-передачи должен содержать:

  1. в преамбуле – дату и место составления акта, реквизиты ДКП, по которому была отчуждена квартира, и данные о сторонах сделки;
  2. характеристика переданной квартиры (те же данные, что указаны в предмете ДКП, и количество переданных покупателю ключей);
  3. отражение факта оплаты;
  4. список имущества (мебель, бытовая техника), переданного с квартирой;
  5. дефекты в состоянии квартиры.
Акт подписывается сторонами. В некоторых случаях он может быть затребован с пакетом документов для Росреестра, поэтому этап передачи квартиры лучше осуществить до момента регистрации права собственности.

Составление ДКП

Гражданское законодательство не устанавливает точной формы предоставляя сторонам относительную свободу во включении требований, но при этом положения о купле-продаже выделяют существенные условия.

Структура договора состоит из:

  • преамбулы;
  • основной части;
  • дополнительных условий;
  • подписи сторон.

Преамбула должна содержать дату и место заключения договора, а также личные и паспортные данные о сторонах сделки.

Далее подробно расскажем, как лучше составить и правильно оформить ДКП, а также на что обратить внимание.

Существенные условия

К обязательным условиям ДКП относят:

  • Предмет договора (кадастровый номер и точный адрес квартиры, общая площадь и площадь жилой комнаты, данные о состоянии помещения, по желанию – этажность, состояние подъезда и т.д.): все сведения должны быть аналогичны справке из ЕГРН и данным из технического паспорта.
  • Цена договора (определяется по договоренности сторон или по оценке специалиста, но в таком случае должна быть ссылка на акт об осуществлении оценки).
  • Ссылки на правоустанавливающие документы.
  • Сроки оплаты и условия освобождения жилого помещения продавцом.
  • Сроки регистрации перехода права собственности.

Дополнительные пункты

  • Права третьих лиц (по договору найма жилого помещения, содержания с пожизненным иждивением и т.д.).
  • Права несовершеннолетних собственников (здесь необходимо отразить разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка).
  • Согласие супруга на продажу (ссылка на нотариально заверенный документ).
  • Сведения об обременениях (если они договорные, в тексте должны присутствовать ссылки на них).
  • Добровольность заключения договора (подтверждением могут выступать справки из психоневрологического и наркодиспансера, как доказательство вменяемости продавца).
  • Способы оплаты и иные расходы сторон (если они не описаны в цене договора).

Теперь вы знаете, как составляется ДКП.

Перечень необходимых документов

Далее расскажем, какие понадобятся бумаги для заключения сделки и где их взять.

От продавца

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру.
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена до июня 2016 года).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Технический паспорт (можно заказать в БТИ).
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.
  • Единый жилищный документ, который будет содержать и количество лиц, временно снятых с регистрационного учета.

От покупателя

Понадобится только паспорт.

Дополнительные бумаги

Покупатель может потребовать:

  • справку, подтверждающую отсутствие долгов по ЖКУ;
  • справки из психоневрологического и наркодиспансера, подтверждающие вменяемость продавца.
  1. Если договор является совместной собственностью супругов (даже если брак расторгнут), понадобится нотариально заверенное разрешение на продажу и свидетельство о заключении (расторжении) брака.
  2. Для отчуждения собственности несовершеннолетнего – разрешение органа опеки и попечительства.
  3. Если продается только доля в общей долевой собственности, продавец должен предоставить отказ преимущественных покупателей (владельцы других долей) от права покупки.
В качестве подтверждения может выступить и почтовое отправление, которое было проигнорировано отправителем.

Факт передачи денег

Процесс передачи денег может быть зафиксирован не в ДКП, а в акте приема-передачи квартиры. Но так как данный документ составляется не после совершения выплаты, а после передачи ключей от квартиры, то покупатель может потребовать подписать расписку о переданных деньгах.

Стоимость

Какую можно указать?

Стороны вправе указать полную стоимость жилого помещения или денежную единицу за 1 м2 квартиры. Сумма указывается в рублях или его эквиваленте, определенной в иностранной валюте на день заключения сделки.

Что значит «полная стоимость»?

Под полной стоимостью понимается сумма за целую квартиру, без деления на квадратные метры. В том случае, если договор будет расторгнут по желанию сторон или признан недействительным, покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а тот, в свою очередь, указанную в договоре полную сумму.

Расходы на оформление

  1. Нотариальное заверение копий документов.

    При изучении юридической чистоты квартиры, покупатели требуют оригиналы документов или копии с нотариальным заверением. Впоследствии продавец вправе указать в ДКП оплатить сумму нотариального заверения сведений покупателю.

    В соответствии со ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, стоимость составляет 10 рублей за 1 лист.

  2. Справка ЕГРН (300 рублей в электронном варианте или 750 рублей в бумажном).

    Так как данный документ входит в общий перечень сведений, оплатить государственную пошлину за него должен продавец. Покупатель оплатит эту справку в том случае, если закажет ее самостоятельно.

  3. Нотариальное удостоверение сделки.

    Стоимость зависит от того, является ли удостоверение договора обязательным. В этом случае государственная пошлина составит (ст. 333.24 НК РФ):

    • стоимость менее 1 млн рублей – 0,5% от стоимости;
    • от 1 до 10 млн рублей – 5 тысяч рублей + 0,3% от суммы, составляющей более 1 млн;
    • свыше этой суммы – 32 тыс. рублей + 0,15% от суммы договора.

    Если же нотариальное заверение производится по желанию сторон, сумма, в соответствии со ст. 22.1 Основ нотариата зависит от того, в чью пользу идет отчуждение.

    Если речь идет о близких родственниках (супруги, дети, родители, внуки):

    • до 10 млн рублей – 3 тысячи + 0,2% от суммы сделки;
    • свыше этой суммы – 23 тыс. + 0,1% от суммы сделки.

    Если продажа осуществляется в пользу других лиц:

    • до 1 млн рублей – 3 тысячи рублей + 0,4% от суммы договора;
    • до 10 млн рублей – 7 тысяч + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн рублей;
    • более этой суммы – 25 тысяч рублей + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн рублей.

    Закон не указывает, кто именно должен оплатить государственную пошлину. Об этом договариваются сами стороны, чаще всего разделив сумму пополам.

    Дополнительно оплачивается составление ДКП. Сумма устанавливается самим нотариусом.

  4. Уплата налога.

    Продажа квартиры – это прибыль, и налоговые обязательства в размере 13% от полученной суммы возлагаются на продавца, владеющего квартирой до продажи менее, чем 3 года. Если же жилое помещение было в его собственности более 3 лет, уплачивать налог не нужно (ст. 217.1 НК РФ).

Оплата госпошлины

Государственную пошлину за переход права собственности на квартиру уплачивает покупатель. В соответствии с ФЗ № 218 и налоговым законодательством она составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи – для юридических.

Сроки

Сроки оплаты и передачи квартиры устанавливаются сторонами по договоренности. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 7 (через Росреестр) или 9 (через МФЦ) рабочих дней.

При отправлении электронной заявки срок составит от 2-3 рабочих дней.

Что делать, если допущена ошибка?

Допустимо исправление технических ошибок (всякого рода опечатки и т.д.). Если договор уже подписан, но регистрация права собственности еще не произведена, стороны могут внести изменения в текст договора посредством заключения дополнительной сделки.

В ЕГРН сведения правильные

Если в Росреестре указаны правильные сведения, а ошибка допущена только в самом ДКП, также от сторон потребуется заключение дополнительного договора о внесении изменений.

Внесение изменений в ЕГРН

Если же стороны подали ошибочные сведения в Росреестр, стороны должны подать в указанный орган заявление о внесении изменений в сведения, а к нему приложить дополнительный договор, который исправляет данную ошибку.

Для того чтобы заключить ДКП квартиры, сторонам необходимо составить документ в простой письменной форме, обговорить все условия и подписать его. Траты одной покупкой квартиры могут не ограничиться: придется заплатить государственную пошлинуи понести допрасходы, если к сделке привлекается нотариус, юрист или агент по недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.


Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

2 комментария ...

  1. Насколько мне известно, на территории России все расчеты ведутся в рублях. Неужели в договоре есть возможность указать сумму сделки в валюте? Как-то не очень вяжется…

    • Игорь Довгенко (центральное адвокатское бюро):

      Верно, согласно (п.1 ст. 9 Закона № 173-ФЗ) расчеты в валюте между резидентами запрещены, но в договоре допустимо прописать условие, что стоимость эквивалентна определенной сумме — например в долларах.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: