Продажа квартиры между физическими лицами с рассрочкой платежа: каковы риски, а также как провести сделку в частном порядке?
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Продажа / В чем риски продажи квартиры в рассрочку и как осуществить сделку между физическими лицами?

В чем риски продажи квартиры в рассрочку и как осуществить сделку между физическими лицами?

Не каждый покупатель способен сразу оплатить всю сумму при покупке квартиры. Но мало кто хочет связываться с банком и заключать договор ипотеки – тогда на помощь приходит рассрочка платежа. Данный тип сделки может быть выгоден и продавцу, но прежде, чем согласиться на договор купли-продажи с рассрочкой платежа, необходимо предусмотреть все риски и максимально защититься от них.

Кому и когда выгоден такой тип сделки?

Так как для приобретения или отчуждения жилья на возмездной основе характерны не только специальные, но и общие положения о купле-продаже, а значит и рассрочка платежа может применяться в этой сделке (ст. 489 ГК РФ).

Под ней понимается способ оплаты не всей суммы сразу, а по частям в сроки установленные договором купли-продажи.

Рассрочка выгодна покупателю, но и продавцы иногда проявляют инициативу и сами предлагают заключить именно такой договор:

  • если поиск покупателя затянулся, т.к. приобретение жилья – удовольствие недешевое;
  • продавцу срочно нужны деньги (например, для покупки жилья взамен);
  • в качестве продавца выступает застройщик организации, которая появилась на рынке совсем недавно;
  • у квартиры имеются недостатки (требуется ремонт и т.д.).

Виды

  • Задаток с выплатой остатка (без начисления процентов).
  • Задаток с ежемесячной выплатой оставшейся суммы + проценты.
  • Ежемесячный взнос без задатка и процентов.

Как продать недвижимость частному лицу?

Каких-либо отличий от типового ДКП квартиры в данной сделке нет. Единственное условие – указать способ осуществления платежа в рассрочку и определить ее вид. По договоренности стороны могут указать и положения о залоге: до осуществления последнего платежа проданная квартира обременяется, а залогодержателем остается продавец.

Документы

Перечень стандартный:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • свидетельство о праве собственности (если она была приобретена до июля 2016 года);
  • справке ЕГРН;
  • выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;
  • технический паспорт из БТИ;
  • необходимая разрешительная документация (согласие супруга на продажу с нотариальным заверением, согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний).

Договор между физическим лицами

Как и в типовом договоре, в сделке должны быть прописаны все существенные условия.

  1. Преамбула договора. В ней содержатся дата и место заключения договора, а также сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, адрес).
  2. Предмет договора. В нем определяются:

    • точный адрес;
    • общая площадь;
    • отдельно площадь жилой и нежилой зоны;
    • кадастровый номер объекта продажи.

    По договоренности стороны могут указать и иные сведения (состояние квартиры, этажность, состояние подъезда и т.д.).

  3. Цена договора и порядок платежа. На этот пункт и стоит обратить особое внимание. Кроме самой суммы (полная стоимость или стоимость за квадратный метр и т.д.) необходимо указать один из видов рассрочки и дату совершения ежемесячного платежа (если рассрочка не была поделена на задаток и остаток, т.к. в данном случае покупатель осуществляет всего две оплаты).

    В этом же пункте договора определяется способ расчета (наличный или безналичный расчет) и способ передачи денежной суммы (лично в руки, через банковскую ячейку и т.д.).

  4. Сведения об обременениях и ограничениях на квартиру. Все права третьих лиц, залог и т.д. или их отсутствие прописываются в данном пункте со ссылкой на справку ЕГРН, которая подтверждает указанные сведения.
  5. Условия о залоге. В том случае, если покупатель и продавец плохо знают друг друга, лучше перестраховаться и дополнительно заключить договор о залоге, ссылка на который должна присутствовать в ДКП квартиры. Условием освобождения квартиры из-под обременения будет последний платеж по рассрочке (ст. 488 ГК РФ).
  6. Условия об освобождении квартиры продавцом. Здесь указывается срок, в течение которого продавец должен:

    • снять с регистрационного учета себя, членов своей семьи и иных лиц, прописанных в квартире;
    • покинуть жилое помещение и передать ключи продавцу.
  7. Дополнительные условия. Сюда можно включить ответственность сторон за неисполнение условий договора, компенсации и прочее.
После того как договор будет заключен, стороны должны подать заявление в Росреестр и подписать акт приема-передачи квартиры.

Можно ли прописаться?

Никаких ограничений не будет после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре. Процедура прописки стандартная: необходимо обратиться в паспортный стол или в МФЦ и подать необходимый перечень документов (заявление и паспорт, справка ЕГРН, договор купли-продажи, лист снятия с регистрационного учета по прежнему месту жительства).

Риски для продавца

Как рискует продавец, согласившийся продать квартиру в рассрочку физическому лицу? В этом случае может произойти следующее:

  1. Покупатель может задерживаться с оплатой очередного платежа. В данном случае убедиться в его платежеспособности поможет справка с места работы, подтверждающая стабильность доходов.
  2. Недобросовестный покупатель. После заключения ДКП, он может продать квартиру другим частным лицам и просто исчезнуть, оставив продавца без оставшейся части суммы и без возможности вернуть свою жилплощадь. Решение – заключить договор ипотеки, согласно которой продавец выступит залогодержателем и только с его разрешения можно отчуждать купленную недвижимость до снятия обременения.
Покупатель также рискует нарваться на продавца-мошенника, который, взяв предоплату, исчезает, не заключив основной договор. Решение – договориться о рассрочке без предварительного взноса.

Меры безопасности

  1. Как не продешевить? Помощь с установлением цены может оказать специалист-оценщик. Акт оценки необходимо приложить к перечню документов и сделать ссылку на него в пункте о цене договора купли-продажи.
  2. Штрафные санкции как метод пресечения просрочки платежа. В дополнительных условиях или в пункте об ответственности необходимо указать проценты за каждый день просрочки на основании ст. 330 ГК РФ.
  3. Обращение к нотариусу. Он поможет обезопасить сделку не только для покупателя, но и для продавца. Нотариус:

    • проверит платежеспособность покупателя;
    • поможет оформить обременение в виде залога в пользу продавца.

Особенности налоговых платежей

Нет необходимости уплачивать НДФЛ, если квартира продана спустя 3 или 5 лет после оформления права собственности (ст. 217.1 НК РФ). Если же жилое помещение продается раньше, то продавцу придется уплатить от полученной суммы 13% в пользу государства.

Если рассрочка платежа установлена на несколько лет, то и декларацию придется подавать за весь период, но для продавца выгоднее рассчитаться за один налоговый период (1 календарный год).

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа практически не отличается от типовой сделки. В тексте необходимо предусмотреть положения о сроках ежемесячного платежа, установить проценты и, при желании, установить залоговый режим в целях безопасности.

2 комментария ...

  1. Продавала родительских полдома. Там давно никто не жил и уже требовалось проводить капитальный ремонт, но при этом участок 6 соток был хороший, имелись подвод воды и канализации, природного газа. Полгода не могла найти покупателей.Дала объявление о продаже жилья в рассрочку. Клиенты сразу нашлись. Быстро заключили сделку и расписали выплату денег.Все остались довольны.

  2. Если подразумевается рассрочка, то здесь важно грамотно все оформить, с указанием точных сроков и сумм внесения платежей. И еще — каждый внесенный платеж лучше подтверждать отдельной распиской о получении денежных средств…