Продажа квартиры с обременением: можно ли провести сделку и как поступит банк, если оформлена ипотека, разновидности ограничений и последствия их нарушения
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Продажа / Как снять ограничения и избавиться от надоевшей недвижимости? Тонкости продажи квартиры с обременением

Как снять ограничения и избавиться от надоевшей недвижимости? Тонкости продажи квартиры с обременением

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья необходимо тщательно подходить к проверке правоустанавливающих документов на предмет возможных ограничений и обременений. Если квартира находится в залоге, то в выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись. Это означает, что собственник квартиры не имеет права распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Вам необходимо узнать причину наложения запрета и совместными усилиями постараться решить проблему. Только после этого вы сможете составить договор купли-продажи и выйти на регистрацию сделки.

Что это такое?

Квартира с обременением – это жилое помещение, которое находится под запретом на определенные действия, связанные с продажей объекта, его дарением, обменом и т.д. В этом случае собственник недвижимости не может полноценно распоряжаться имуществом, пока эти ограничения не будут сняты.

Причины, по которым собственник не может распоряжаться своим имуществом

Виды обременения могут быть следующими:

  • Ипотека. Квартира куплена по ипотечному кредитованию и находится в залоге у кредитной организации (банка). Пока все условия кредитного договора не будут выполнены, и ипотека не выплачена в полном объеме, вы не можете распоряжаться своей жилплощадью.
  • Арест имущества. Причиной ареста имущества являются долговые обязательства собственника перед кредитными организациями или управляющей компанией (жкх). Накладывается судебными приставами и направляется соответствующий запрос в регистрационную палату.
  • Договор аренды. Квартира сдана в аренду на длительный срок (более года) и договор зарегистрирован соответствующим образом. Распоряжаться квартирой вы сможете только после окончания этого срока.
  • Договор ренты (пожизненное содержание). Заключается между собственником квартиры и лицом, осуществляющим платежи по данному объекту. После смерти владельца право собственности на жилое помещение переходит плательщику ренты.
  • Опека. Собственниками жилого помещения являются несовершеннолетние дети. В этом случае необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
  • Доверительное управление. Собственник передает право управления квартирой доверительному лицу без права перехода собственности. Оформляется соответствующим образом у нотариуса.

Можно ли произвести продажу такой недвижимости?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может наложить пристав по заявлению кредитных организаций или управляющей компании.

Внимание. Квартиру, которая находится под запретом (арест, залог) нельзя продать, обменять, подарить, заложить.

В выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись, указывающая на ограничение прав и обременение на данный объект недвижимости.

Если вы попытаетесь зарегистрировать сделку купли-продажи, то на это ограничение укажет работник многофункционального центра. Вся информация об объектах недвижимости содержится на сайте Росреестра в электронном виде.

Сотрудник центра примет от вас документы и отправит в регистрационную палату, но регистрация сделки будет приостановлена. Вы можете стать собственником квартиры, если устраните причины и приведете документы в порядок.

Проблемы и риски

Продать квартиру, находящуюся в залоге или аресте вы не сможете, так как при совершении сделки необходимо пройти процедуру регистрации и подписать договор купли-продажи. Если в документах не стоит отметка о наложении запрета на проведение регистрационных действий, а покупатель не проверил и не заказал свежую выписку из ЕГРН, то при регистрации договора на это обратит внимание сотрудница центра и сообщит об этом.

В ее обязанности входит проверка всех документов при приеме и данную информацию она вряд ли пропустит. В этом случае покупатель может потребовать возврата денег и сделка не состоится.

Если работник центра невнимательно отнесется к своим обязанностям и примет документы на регистрацию, то сделка будет приостановлена регистратором. В этом случае участники сделки получат уведомления о приостановке регистрационных действий. На устранение недостатков и приведение документов в надлежащий вид дается месяц.

Покупатель потребует от продавца устранить все недочеты или вернуть деньги. Собственнику квартиры придется в экстренном варианте решать вопросы, связанные с наложением ареста и снятию запрета на продажу.

Последствия продажи

Если собственнику квартиры удалось продать свое имущество, находящееся под запретом и получить деньги, то его могут привлечь к уголовной ответственности. Для этого необходимо доказать, что в его действиях был умысел.

Дело в том, что продать квартиру и получить деньги при определенных обстоятельствах возможно. Но такая сделка будет приостановлена на стадии регистрации и получить документы на квартиру покупатель не сможет. Он потребует вернуть деньги или попросит продавца устранить проблемы связанные с регистрацией. Если продавец отказывается возвращать деньги или попытается скрыться, то его могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ за мошенничество.

Как снять ограничения?

Для этого необходимо:

  1. составить предварительный договор с собственником квартиры;
  2. продавец берет справку из банка о сумме долга;
  3. составляется договор аванса (предоплаты) на сумму платежа;
  4. собственник квартиры вносит необходимую денежную сумму в банк и погашает задолженность по кредиту;
  5. представитель банка и продавец подают заявление на снятие обременения в регистрационный орган или МФЦ;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты и можно зарегистрировать договор купли-продажи.
Важно. Если квартира приобретается по ипотечному кредитованию, то с разрешения банка сумма долга может быть переоформлена на покупателя при условии, что он кредитуется в этой же организации, как переуступка прав собственности.

Если на квартиру наложен запрет судебным приставом по требованию управляющей компании, то алгоритм действий следующий:

  1. необходимо обратиться в управляющую организацию и взять квитанции по оплате жкх;
  2. оплатите всю сумму долга и возьмите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  3. оплаченные квитанции и справку предоставляете судебному приставу;
  4. оплачиваете штраф;
  5. судебный пристав снимает обременение и при необходимости пишет письмо в регистрационную палату;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты, и вы можете зарегистрировать договор в МФЦ.

Перед регистрацией договора купли-продажи закажите свежую выписку из ЕГРН. В ней содержится вся информация о собственниках жилого помещения, данные о квартире (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер и стоимость), а также о наличии или отсутствии ограничений прав и обременений на объект недвижимости (пункты 4,5,6).

Вы не сможете купить квартиру и зарегистрировать право собственности, если на объект недвижимости наложен запрет на проведение регистрационных действий. В этом случае можно остаться без денег и без квартиры.

Скачать образец выписки ЕГРН с обременением

Когда покупатель возьмет на себя решение проблем?

Внимание. Если собственник квартиры не располагает временем заниматься вопросами по снятию обременений на квартиру, то он может наделить этими правами покупателя.

Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, в которой будут отражены все полномочия данного лица.

В этом случае покупатель имеет право действовать от имени собственника квартиры: брать справки, закрывать ипотеку, погашать задолженность и т.д. Перед этим необходимо заключить предварительный договор и прописать все условия сделки.

Если квартира длительное время не продается, вы можете обратиться за помощью к агентству недвижимости или знакомому риэлтору. Он проконсультирует вас, поможет определиться с ценой, продать квартиру и зарегистрировать сделку.

1 комментарий ...

  1. В данном случае, многое зависит от третьей стороны, которая и стоит за наложенным обременением. Как правило, это государство или банк. С государством все сложно, а вот с банком вполне можно найти компромисс, только оформить все это надо в надлежащей форме…