Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми: что делать с зарегистрированным малолетним, который является собственником, риски при заключении сделки
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 577-00-25 (Москва) доб 164
+7 (812) 425-66-30 (Санкт-Петербург) доб 164
8 (800) 350-84-13 (РФ) доб 164
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Покупка / Вторичный рынок / Покупка с прописанным человеком / Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Важно: сделка несёт в себе существенные риски и может стать оспоримой, а также существует вероятность получить жильца, которого сложно (или невозможно) выписать до момента совершеннолетия.

Ситуация, если он не является собственником

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

  • является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
  • не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

  1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
  2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
  3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

  • по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
  • «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

  1. родители (усыновители);
  2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

  • свои паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство опекуна;
  • решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.
Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Справка: приостановка регистрации на время судебных разбирательств допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет проведена или отменена, в зависимости от принятого решения.

Риски и проблемы

Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

  1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
  2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)

Это быстро и бесплатно!


11 комментариев ...

  1. Искали квартиру для сына, перебрали много вариантов. Хотелось по нашим деньгам хотя бы однушку на вторичном рынке недорого купить. Подобрался недорогой вариаант, я по соседям пошла и все узнала. Был прописан ребенок, а мать уже уезжала в поселок. Я посетила опеку и все решила по-человечески. Квартиру купили и все уладили. А ребенок-девочка в гости к нам приходит, мы с ней подружились, она пошла учиться в колледж возле нас, жалко ее, она такая хорошая.

  2. Если не хотите сюрпризов то нужно требовать выписки ребенка перед совершением сделки, причем, жестко и конкретно…

  3. Увы, наши органы опеки достаточно коррумпированная структура, и почти любую сделку с несовершеннолетним ребенком могут как одобрить, так и завернуть. Поэтому, с ними лучше работать грамотному профессиональному юристу…

  4. Никогда бы не покупала квартиру, если там прописаны дети. Это риск найти себе проблемы за свои же деньги. И неизвестно, сколько этот ребенок будет прописан и куда ему есть уйти и заново прописаться. Где его родители и почему так произошло. Как говорят, игра не стоит свеч, пускай это жилье будет и дешевле, возможно, но лучше спать спокойно и не ходить по судам.

  5. Не хотите сюрпризов в будущем — не связывайтесь с недвижимостью, где есть несовершеннолетние. иначе, потом придется иметь дело с внезапно возникшими родственниками, это бомба замедленного действия…

    • Не нагоняйте жути ))) Дважды покупала такие квартиры. У нас законы иногда чудят, но если включать голову, читать кодексы и уметь договариваться с людьми то можно сделать все безопасно.

      • Здравствуйте!
        Поделитесь опытом,как выходили из ситуации.
        Мы купили квартиру как потом оказалось с прописанным в ней несовершеннолетним,у него доли нет,но прописан.
        Мать ребенка выписана,проживает в настоящее время с этим ребенком у своей матери,в частном доме в деревне.

        • Игорь, добрый день! Лучший способ выйти из ситуации это в нее не попадать. Я решаю все вопросы до подписания ДКП. Есть пара проверенных фишек, но Вам их уже поздно использовать. Действуйте по стандартам через юристов, шансы есть.

        • Доброго времени суток, Игорь!
          Данный вопрос сложно решить без суда, но сначала попытайте удачу и обсудите данный вопрос с родителями ребенка, они могут прислушаться к вам и выписать его самостоятельно, тогда все наши рекомендации не понадобятся.
          В противном случае, алгоритм таков : если ребенок прописан, но не живет в этой квартире, но выписать вы его можете даже без согласия органов опеки, т. е. родителей. Естественно, в таком случае вы должны найти доказательства того, что несовершеннолетний уже не проживает в этом помещении( к примеру, акт о непроживании в квартире (составляется участковым),
          свидетельские показания или же досудебная переписка).
          Также суд будет рассматривать, есть куда идти ребенку, какова условия новой жилплощади и прочее.

        • Добрый день. Конечно, в первую очередь интересно, куда вы смотрели, когда осуществляли сделку? А исходя из ситуации, лучшим вариантом будет обратиться к матери ребенка, чтобы она прописала его у себя, тогда его можно выписать из вашей квартиры. Принудительно выписать его довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится. Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. В вашем случае такая жилплощадь, как я понимаю, существует, только суд будет учитывать и параметры нового жилья, дабы ребенок не попал в худшие условия проживания…

  6. Это всегда потенциальные проблемы, поэтому оптимальный вариант — отказаться от подобной сделки до полного решения проблем с проживанием несовершеннолетних…

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: