Что такое переуступка прав на квартиру и какой риск у сделки: можно ли продать или купить жилье в строящемся и сданном доме, опасно ли это, как быть при ипотеке?
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Покупка / В новостройке / Переуступка квартиры: общая информация / Какой риск существует при покупке и продаже квартиры по переуступке прав, что это такое и как проходит сделка?

Какой риск существует при покупке и продаже квартиры по переуступке прав, что это такое и как проходит сделка?

Квартиру в новостройке можно приобрести не только заключив договор долевого участия с застройщиком. Есть вариант получить ее по переуступке прав требования от другого дольщика. Такой схемой пользуются нечасто, поэтому и вопросов возникает немало. Но при этом сделка достаточно сложная и требует сбора большого количества документов.

Что это за процедура?

Под переуступкой квартиры понимается не передача самого объекта недвижимости, а прав требования на него. Ведь если речь идет о не завершенном строительстве, то квартиры как таковой ещё не существует.

Переуступка прав может быть двух видов:

  1. объект принадлежит юридическому лицу;
  2. объект находится в распоряжении физического лица.
Важно! Процедура оформляется передачей прав требования по договору долевого участия. Это значит, что сам документ не теряет своей юридической силы, но дольщиком теперь в нем будет значиться другой гражданин. Переуступка оформляется до того момента, как будет подписан передаточный акт.

Как продать или купить жилье в строящемся и сданном доме таким способом?

Совершить сделку можно только после того, как дольщик оплатил полностью указанную в договоре сумму. Чтобы быть уверенным в этом, необходимо запросить акт сверки взаиморасчетов у застройщика.

Далее варианты:

  1. Дольщик уже рассчитался с застройщиком, квартира не обременена, а новый владелец планирует использовать ипотеку для выкупа права требования.
  2. Дольщик использовал ипотечные средства для расчетов с застройщиком. В этом случае перед последним он чист, а должен банку. Новый владелец будет рассчитываться с банком по кредиту, взятому прежним владельцем.

Далее необходимо получить согласие застройщика на переуступку, а во втором случае – и банка.

Каким образом выбрать банк для оформления ипотеки?

Для выбора кредитной организации необходимо узнать какие из них получили аккредитацию на объекте. Эту информацию можно найти на сайте строительной компании или сделать официальный запрос. При выборе банка из числа предложенных, следует предварительно уточнить условия кредитования в каждом из них, так как они могут сильно отличаться.

Если новому дольщику удобнее получить ипотеку в кредитной организации у которой нет аккредитации на объекте, то процедура усложнится. Кроме обычных документов придется предоставить множество бумаг от застройщика. По сути это означает, что новый дольщик будет сам проводить процедуру аккредитации. Поэтому даже льготные условия в каком-либо банке могут потерять свою привлекательность.

Документы для ипотеки

Список документов для оформления ипотеки в каждой кредитной организации свой. Чаще всего требуются:

  • заполненная анкета заемщика;
  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие трудоустройство и размер среднемесячного дохода (заверенная работодателем копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ или по форме банка).
Внимание! Лица, зарегистрированные как ИП, в качестве подтверждения своей платежеспособности должны предоставить в банк бухгалтерскую и налоговую отчетность за предшествующий сделке год.

Иногда могут потребоваться дополнительные документы. В любом случае перед началом оформления документов нужно уточнить их состав.

Документы для сделки

  • Паспорт продавца.
  • Копия договора долевого участия.
  • Акт сверки взаиморасчетов с застройщиком – также копия.
  • Разрешение на процедуру переуступки прав, если в ДДУ указано такое условие.
  • Документы (оригиналы) о передаче денежных средств застройщику. Оплата может производиться аккредитивом, платежным поручением и т.п.
  • Договор цессии (переуступки прав).

Порядок совершения сделки

  1. Выбор объекта.
  2. Предоставление документов продавцом и их проверка.
  3. Выбор банка.
  4. Подача заявки на ипотечное кредитование.
  5. Ожидание решения банка.
  6. После получения одобрения – сбор пакета документов для проведения сделки.
  7. Оформление договора переуступки прав (цессии).
  8. Согласование сделки с кредитной организацией.
  9. Подписание договора.

Есть ряд ограничений:

  • переуступка прав собственности на квартиру может быть произведена только в определенный промежуток времени: от даты государственной регистрации договора долевого участия до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
  • первый владелец должен произвести полный расчет по ДДУ.

Заключение и регистрация договора

После того, как все описанные выше шаги были сделаны, договор цессии вместе с приложенным к нему документами передается в Росреестр для регистрации. Когда стороны получают документы, оформленные уже на имя покупателя, они производят взаиморасчет. С этого момента покупатель получает право требования на недвижимость.

Опасна ли эта операция?

Риск при покупке жилья в новостройке через уступку

Несмотря на то, что документы уже прошли госрегистрацию и оформлены на имя покупателя, он рискует не получить в срок указанное жилье. Это может зависеть от того, что застройщик не соблюдал все требования, и появились сложности со сдачей объекта госкомиссии. Поэтому прежде чем начинать оформление бумаг, следует проверить надежность компании-застройщика.

Кроме того, может иметь место двойная продажа. Причем не всегда это происходит умышленно. На практике это выглядит как продажа одного и того же объекта нескольким собственникам. Такое происходит потому, что могут быть заключены не только ДДУ, но и другие виды соглашений (например, инвестиционный, предварительной продажи и т.п.).

Поэтому сделку следует основывать лишь на ДДУ, так как учет в Росреестре ведется именно по этим соглашениям.

Риск при продаже

Справка: Подобная сделка не несет практически никаких рисков для продавца.

Единственное, что он должен делать, чтобы обезопасить себя от негативных последствий – это оповестить застройщика и получить его согласие. Причем сделать это нужно в письменном виде.

Как быть в случае получения отказа?

Если застройщик отказывается давать свое согласие на проведение переуступки, то дольщик имеет полное право обратиться в Роспотребнадзор. Согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., он имеет право передать свои права. А при полной оплате ДДУ ему вообще не обязательно получать разрешение застройщика на проведение сделки.

Можно ли обойтись без услуг агентств?

Следует проконсультироваться в банке и у застройщика какие документы нужно подготовить. Затем собрать их самому. Сделать все самостоятельно возможно. Но вопрос заключается в том, что риелтор сможет сделать это быстрее и безопаснее.

Квартиру в новостройке можно приобрести по уступке права требования с привлечением кредитных (ипотечных) ресурсов. Для этого нужно, чтобы дольщик выплатил все необходимые средства застройщику, но акт приема-передачи жилья еще не был бы подписан. За ипотекой можно обратиться в один из аккредитованных на объекте банков.

После того, как кредит на покупку одобрен, вероятные риски сведены к минимуму, а все необходимые документы для сделки готовы, можно подписывать договор уступки прав требования и регистрировать его в Росреестре. После этого право требования на квартиру переходит к покупателю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

2 комментария ...

  1. Не совсем понятен смысл подобной сделки. Для чего заморачиваться на не очень понятную процедуру переуступки прав, если можно заключить от своего имени совершенно новый договор долевого участия, и не использовать здесь третью сторону?

    • А суть втом что это вообще вкусная штука — на такой сделке инвестору можно увидеть чистыми 25-30%. И это не вступая в собственность! К слову сегодня третья сторона будет в любом случае тк законы изменились и строители не имеют право принимать деньги на свои счета. Т.е. банк как 3-я сторона будет в любом случае присутствовать.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: