Купить квартиру под залог имеющегося жилья: как взять ломбардную ипотеку, имеют ли важность доходы и преимущества и риски покупки, а также алгоритм действий
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Покупка / Как купить квартиру под залог имеющегося жилья? Условия и риски

Как купить квартиру под залог имеющегося жилья? Условия и риски

Ломбардная ипотека – это разновидность кредита на недвижимость, при котором новое жилье приобретается под залог уже имеющейся.
Таким образом, заемщик при невыполнении обязательств лишается не приобретенных квадратных метров, а указанной в ипотечном договоре собственности.

Условия, на которых можно купить

Необходимо соблюсти условия:

  • иметь действующий паспорт гражданина РФ;
  • позаботиться о документах, подтверждающих нахождение закладываемой недвижимости в собственности (справка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, если жилье было приобретено до 2016 года, правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или приватизации);
  • освободить свою собственность из-под обременений и ограничений, если таковые имеются (залог, арест по исполнительному производству, аренда и т.д.).
Важно. Под залог можно передать не только жилую недвижимость, но и землю, строения, нежилые помещения, в том числе коммерческого назначения.

Риски ломбардной ипотеки

Большинство банков подобные кредиты не рефинансирует. Есть вероятность остаться и без ипотечной квартиры, и без уже имеющейся.

Кроме того:

  • Реализация залогового имущества. Торг может быть произведен по инициативе банка и без судебного решения, в соответствии со ст. 55 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
  • Влияние срока выплаты долга на процентную ставку. Чем меньше срок оплаты кредита, тем меньше будет переплата по процентной ставке. Но не каждый гражданин может себе позволить погасить ипотеку в короткий срок.

Ограничения

Банк не может в качестве залога принять абсолютно любое жилье, ведь в случае невыплаты недвижимость придется реализовать на торгах. Существуют ограничения:

  1. Доля квартиры в долевой собственности и комнаты в общежитии. В редких случаях банк делает исключение и позволяет заложить долю, если она определена в размере более, чем одной жилой комнаты.
  2. Хрущовки и подобные им строения. Банки неохотно рассматривают под залог недвижимость, построенную более 50 лет назад, в особенности если здание входит в программу реновации.
  3. Деревянные постройки и дома с высоким процессом износа. Даже если недвижимость официально не признана муниципалитетом как аварийное, нет никаких гарантий, что оно будет признано таковым позднее. То же касается и деревянных домов, риск уничтожения которых велик.
  4. Недвижимость с обременением. Нахождение жилья в залоге, под арестом автоматически ставит крест на его рассмотрение сотрудниками банка.

    Кредитная организация может выдвигать и иные требования, например:

    • наличие в квартире основных коммуникаций (газ, вода, теплоснабжение, свет);
    • находится в пятиэтажном доме.
    Важно. Рекомендуется обращаться сразу в несколько банков — одна из организаций может пойти на уступки.

    Требования к заемщику для покупки

    Каждый банк выдвигает индивидуальные стандарты:

    • одни выдают ипотеку с 18 лет;
    • другие – только с 21 года.

    В большинстве банков предельный возраст на дату последнего платежа по ипотеке не должен превышать 65 лет, в Сбербанке – 75.

    Но отдельные требования универсальны:

    • наличие официального источника заработка;
    • стабильный доход (минимальная сумма устанавливается банком самостоятельно);
    • наличие опыта работы от 1 года.

    Документы

    Для ломбардной ипотеки понадобится тот же пакет документов, что и для обычного кредита на жилье:

    • анкета;
    • паспорт гражданина РФ;
    • справки с места работы;
    • нотариально заверенное согласие супруга;
    • согласие органа опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
    • правоустанавливающие документы на жилье, справка ЕГРН, свидетельство о праве собственности (при его наличии).
    Внимание. К пакету также необходимо приложить сведения об оценке залога (акт и отчет оценщика).

    Алгоритм действий

    Для получения ипотеки под залог своего жилья, необходимо:

    1. Подать заявку в банк.
    2. Провести оценку будущего объекта залога.

      Для одобрения заявки на кредит лучше воспользоваться услугами оценочной компании, которая сотрудничает с банком.

    3. Предоставить кредитной организации необходимую документацию о закладываемой недвижимости.
    4. Приобрести необходимые для одобрения полисы страхования и иные документы.
    5. Заключить договор об ипотеке.
    6. Зарегистрировать залог в Росреестре.
    7. Предоставить банку справку ЕГРН, в которой будет засвидетельствована регистрация залога.

    После этого кредитная организация предоставит ипотечный заем, с помощью которого можно приобрести новое жилье.

    На какую сумму можно рассчитывать?

    Чаще всего банки выделяют сумму, равную всего 70-80% от стоимости объекта залога.

    Список банков

    Кредитная организация Условия
    Сбербанк
    • взнос – от 20%;
    • ставка – от 6 до 11,5% годовых;
    • сумма – от 300 тыс. до 30 млн. рублей.
    Тинькофф
    • взнос – от 10%;
    • ставка – от 6 до 14,5% годовых;
    • сумма – от 200 тыс. до 99 млн. рублей.
    Восточный Банк
    • взнос – отсутствует;
    • ставка – от 9,9% годовых;
    • сумма – от 300 тыс. до 30 млн. рублей.
    Россельхозбанк
    • взнос – отсутствует;
    • ставка – от 9,12 до 13,5% годовых;
    • сумма – от 100 тыс. до 60 млн. рублей.
    Промсвязьбанк
    • взнос – отсутствует;
    • ставка – от 9,9% годовых;
    • сумма – от 300 тыс. до 30 млн. рублей.
    Альфа-Банк
    • взнос – от 15%;
    • ставка – от 8,9 до 13,29% годовых;
    • сумма – от 600 тыс. до 50 млн. рублей.

    Требуются ли поручители?

    Это условие, которое устанавливается каждой организацией индивидуально. Требования к поручителям обычно такие же, как и к самому заемщику:

    • возраст от 21 до 65 лет;
    • наличие официального источника доходов и опыт работы от 1 года;
    • наличие имущества в собственности;
    • хорошая кредитная история.

    Если поручители не привлекаются, банк выдвигает другие гарантии, способные минимизировать риски со стороны заемщика:

    • повышенный процент годовых;
    • сложная схема оплаты;
    • повышенный размер страховки и т.д.

    Важен ли размер дохода заемщика?

    Важен. При реализации заложенного имущества банк обращается не к рыночной, а к ликвидационной стоимости квартиры, которая также отображается в отчете оценщика. Эта сумма способна покрыть убытки, причиненные кредитной организации, но не принесет ей доход.

    Поэтому банкам выгодна платежеспособность заемщиков, в таком случае они остаются в выигрышной ситуации.

    Выдается ли лицам с плохой кредитной историей?

    Внимание. Даже с плохой кредитной историей есть возможность взять ипотеку.

    Некоторые кредитные организации идут в этом вопросе на уступки своим клиентам.

    Но при этом выдвигаются дополнительные условия (повышенная ставка, большая сумма первоначального взноса и т.д.).

    Ипотека под залог уже имеющегося в собственности жилья лицу с плохой кредитной историей выдается в:

    • Сбербанке;
    • Россельхозбанке;
    • Уралсиб и т.д.

    Для заключения договора о ломбардной ипотеке необходимо, чтобы жилье, передаваемое под залог банку, соответствовало выдвинутым условиям (хорошее состояние, юридическая чистота, наличие необходимой разрешительной документации и т.д.). Отсутствие гаранта и плохая кредитная история в этой ситуации не всегда являются препятствиями для получения кредита на новое жилье.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: