Возврат залоговой суммы при продаже квартиры: что такое, как оформить внесение между физическими лицами и вернуть по договору, возвращается ли при отказе от покупки?
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Покупка / Что такое залоговая сумма, как она вносится и как осуществляется возврат при продаже квартиры?

Что такое залоговая сумма, как она вносится и как осуществляется возврат при продаже квартиры?

После того, как продавец и покупатель в процессе предварительных переговоров обсудили условия будущей сделки по приобретению недвижимости, чаще всего возникает необходимость внести залог. Этот платеж служит гарантом выполнения условий соглашения и снижает возможные риски от сделки для обеих сторон.

Что это такое?

Залог – оговоренная заранее сумма, которая является гарантией в вопросе возврата средств после проведения сделки. Довольно часто люди, которые редко сталкиваются с правовыми основами сделок, путают понятия «Залог» и «Задаток», но такая ошибка, допущенная при подписании документов, может привести к потере переданной продавцу суммы.

Основной особенностью является возврат залоговой суммы после совершения продажи. Если условия сделки, согласно договору, были исполнены в полном объеме – продавец обязан вернуть залог покупателю.

Задаток возврату не подлежит, выплаченные продавцу средства засчитываются в счет погашения основного платежа. Если продавец по каким-либо причинам откажется от проведения сделки – на него ляжет обязанность по выплате в счет покупателя компенсации, равной двум суммам уплаченного задатка. Если сделка будет сорвана по вине покупателя – продавец вправе оставить задаток себе.

Условия

Согласно законодательству РФ оформление залога возможно при соблюдении условий:

  1. Если в качестве залога выступает движимое или недвижимое имущество в обязательном порядке должна быть проведена независимая экспертиза, в результате которой будет сформирована точная оценка объекта. Избежать этой процедуры можно лишь в том случае, если участники смогут согласовать стоимость имущества между собой. Если речь идет об оформлении ипотечного кредита экспертиза понадобится в любом случае.
  2. Оформление при ипотеке сопровождается выдачей специализированного документа – «закладной». Эта бумага подтверждает право выдачи материальных средств, обеспеченных ипотекой.
  3. Если залоговым имуществом выступает недвижимость, то нужна регистрация в Росреестре. В базу ЕГРН будет внесена запись о наличии обременения.

Для регистрации потребуются:

  • Заявление залогодателя и залогодержателя.
  • Соглашение, которое служит основанием для оформления.
  • Договор залога и приложения к нему.
  • Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Как оформляется между физическими и юридическими лицами?

Согласно законодательству РФ договор залога не требует нотариального заверения. Исключением являются только те случаи, когда регистрация у нотариуса необходима в соответствии с основным договором купли-продажи.

Внимание! Обязательным условием оформления соглашения о залоге является расписка, подтверждающая факт передачи имущества. При возникновении споров этот документ послужит доказательством того, что покупатель передал, а продавец принял средства или имущество, являющееся предметом залога.

Расписка не требуется только в том случае, когда расчёты между продавцом и покупателем проходят в безналичной форме, так как банки хранят сведения о проведенных операциях.

Расписка должна содержать:

  1. Информацию об участниках сделки.
  2. Сведения о залоговом имуществе.
  3. Информация о договоре, на основании которого производится передача средств.
  4. Дату составления соглашения.
  5. Подписи продавца и покупателя.

Важно руководствоваться рекомендациями:

  1. В договоре нужно четко указать, кто из участников сделки является залогодателем и залогодержателем. В текст необходимо включить подробную информацию о них.
  2. В соглашение необходимо включить информацию об основном договоре купли-продажи по которому необходимо обеспечить выполнение договоренностей.
  3. Указать подробную информацию о предмете залога и перечислить его основные характеристики.
  4. Необходимо четко описать права и обязанности сторон.
  5. В заключении следует указать сроки действия договора, а также условия, при которых соглашение можно будет расторгнуть досрочно.

Какую по размеру сумму берут при продаже?

Какой именно размер суммы оставляют риэлтору или частному лицу при покупке, не регламентировано законодательными нормами РФ. Участники сделки самостоятельно должны согласовать его величину. Сумма может составлять от 5% и достигать 100% стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Справка: чаще всего залог составляет 5 – 10% от общей стоимости недвижимости.

Когда вносится?

Залог предполагает передачу средств или имущества при фиксации предварительных договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, поэтому лучше всего производить выплату после подписания предварительного договора купли-продажи.

Также стоит отметить, что осуществлять передачу средств продавцу следует только после того, как стороны убедятся в абсолютной юридической чистоте сделки. Избежать рисков поможет присутствие при передаче средств опытного специалиста, который сможет учесть все особенности процесса.

Как внести и правильно оформить?

Внесение залоговой суммы при покупке может быть осуществлено:

  1. Наличными. В этом случае передача залога должна сопровождаться обязательным оформлением расписки.
  2. Безналичным путем. Залоговая сумма передается через посредника, в роли которого выступает банковская организация.
  3. При личной передаче имущества или средств продавцу покупателем.
  4. Предмет залога может не передаваться продавцу, а остаться на хранении у покупателя или третьего лица, например – нотариуса, который в такой ситуации станет гарантом сделки.
  5. Передача средств или имущества с использованием аккредитива или ячейки в банке. При аккредитиве средства будут переведены продавцу лишь при соблюдении определенных ранее условий соглашения.

Возвращается ли при отказе от покупки?

Вернуть назад сумму возможно только при исполнении всех обязательств, которые были указаны в договоре участниками сделки. Если покупатель по каким-либо причинам решил отказаться от сделки, то ему потребуется составить заявление в простой письменной форме, которое впоследствии должен будет заверить нотариус.

Разорвать соглашение можно:

  • По согласию сторон. Если другой участник сделки не возражает – договор будет расторгнут после получения его письменного согласия.
  • Если договориться не получилось – аннулировать соглашение можно будет только обратившись в суд.
Важно! Если инициатором разрыва договора станет покупатель – суд, при рассмотрении искового заявления, вероятно, встанет на сторону собственника недвижимости и откажет в возврате залога покупателю.

Как обезопасить себя от обмана?

Для того, чтобы уберечься от мошенников, важно уделить особое внимание оформлению договора, на основании которого будут вноситься средства. В нем необходимо максимально подробно указать все обстоятельств и условия сделки, а также договорённости, достигнутые продавцом и покупателем.

Гарантией послужит также депонирование оговоренной суммы в ячейке банка или на специализированном расчетном счете, доступ к которым продавец сможет получить только при выполнении условий, описанных в тексте договора.

Можно ли обойтись без залогового платежа?

Такие сделки возможны, но на практике встречаются довольно редко. Чаще всего внесение залога или задатка не требуется в тех случаях, когда продавец и покупатель готовы незамедлительно перейти к оформлению сделки, т. е. при условии, что у владельца квартиры собраны все необходимые документы, а покупатель имеет на руках заявленную сумму.

В большинстве случаев немедленное оформление купли-продажи невозможно, и стороны нуждаются в дополнительных гарантиях.

Реально ли вернуть по договору, если сделка признана недействительной?

Внимание! Если сделка была признана незаконной из-за того, что продавец изначально не имел права распоряжаться недвижимостью, или договор был заключен недееспособным гражданином – вернуть залог будет крайне сложно.

Покупатель в данной ситуации должен будет обратиться в полицию и написать заявление о незаконном обогащении продавца, на основании которого пострадавшая сторона сможет претендовать на компенсацию понесенных убытков согласно статье 395 ГК РФ.

Внесение залога может стать дополнительной гарантией юридической чистоты сделки. Если один из участников предложил заключить такой договор, а вторая сторона по каким-либо причинам не соглашается на его подписание – это может послужить поводом для дополнительной проверки документов на отчуждаемую недвижимость. Отказ может свидетельствовать о том, что от покупателя скрыли какую-либо важную информацию, касающуюся приобретаемой квартиры.