Брачный договор при покупке квартиры в браке: образец, нужен ли одному из супругов, чтобы оформить в раздельную собственность купленную недвижимость?
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Покупка / Как грамотно заключить брачный договор при покупке квартиры в браке? Образец документа

Как грамотно заключить брачный договор при покупке квартиры в браке? Образец документа

Оформление собственности супругов в брачном договоре пришло в Россию и СНГ относительно недавно (в 1995 году). И если в 90-е немногие спешили оформлять свои права документально, то в последние годы тенденция делить имущество набирает все большую популярность: наличие договора четко распределяет имущественные права супругов, охраняет их интересы в случае расторжения брака.

Нужен ли?

Семейное право устанавливает два режима имущества лиц, находящихся в браке:

  1. совместно нажитая собственность;
  2. имущество, распределенное между супругами брачным договором.

Под последним понимается нотариально заверенное соглашение (ст. 40 СК РФ), которое регулирует:

  • режим имущества супругов;
  • распоряжение общей частью имущества и отдельной собственностью каждого супруга;
  • права и обязанности супругов по взаимному содержанию;
  • условия несения семейных расходов.
Справка: Если брачный договор отсутствует, то все нажитое во время семейных отношений, в том числе и недвижимое имущество, считается совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ).

Исчерпывающего перечня, когда именно нужен брачный договор при покупке квартиры, нет, но примером могут послужить следующие ситуации:

  • квартира приобретается в ипотеку, а один из супругов против или имеет плохую кредитную историю;
  • один из супругов до заключения брака купил квартиру по договору долевого участия, но окончание строительства пришлось на момент после регистрации отношений, вследствие чего квартира будет признана совместной собственностью;
  • у супругов раздельный хороший доход, позволяющий приобретать недвижимость в единоличную собственность и т.д.

Как заключить уже в браке?

Договор может быть заключен как до брака, так и в любой период семейных отношений (ст. 41 СК РФ). Прекращается с момента расторжения брака или признания его недействительным.

Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора

  1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

    Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

  2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Соглашение, составленное и заверенное нотариусом до свадьбы, вступает в силу со дня регистрации брака.

Оформление

В соглашении между супругами должно быть точно указано, какое имущество принадлежит каждому. Идентифицирующими признаками квартиры будут выступать сведения, указанные как предмет в договоре купли-продажи:

  • точный адрес;
  • общая площадь и площадь жилой и нежилой зоны;
  • кадастровый номер.

Также необходимо указать, кому будет принадлежать квартира (одному из супругов или обоим, но в определенных долях).

Особенности при взятии в ипотеку

Так как брачное соглашение регулирует всю имущественную составляющую семейных отношений, ипотечные обязательства тоже могут составлять часть условий. С помощью включения условий о залоге можно:

  1. урегулировать размер кредитных выплат, распределив его на доли между супругами;
  2. определить порядок погашения ипотеки после расторжения брака;
  3. назначить плательщиком только одного супруга (которому, по условиям договора, и достанется квартира в случае развода).

Контракт: до или после?

Важно! Брачный договор оформляется до ипотеки. Наиболее приемлемый вариант – включить условия об ипотеке на стадии переговоров с банком. Кредитная организация поможет с выбором подходящего варианта формулировки условий.

В зависимости от выбранного режима квартиры (совместная, долевая или единоличная собственность одного из супругов) и будут выбраны условия. Супруг может выступать созаемщиком или не иметь отношения к ипотеке и приобретенной с помощью нее недвижимости.

Если кредит не погашен

Положения семейного законодательства не устанавливают ограничений для момента заключения брачного контракта. Банки неохотно соглашаются на изменение ипотечных условий, поэтому если один из супругов является созаемщиком, то независимо от условий брачного договора, кредитная организация будет направлять претензии и к нему.

Нотариусы советуют включить в текст соглашения следующие положения:

  1. после снятия залога квартира переходит в собственность одного из супругов;
  2. она остается за ним и после расторжения брака.

Как составляется?

Прежде чем обращаться к нотариусу, необходимо убедиться, что оба супруга:

  • согласны на составление соглашения;
  • являются дееспособными.

Само составление брачного договора разделяют на несколько этапов:

  1. определение содержания соглашения (по решению обоих супругов);
  2. сбор документов;
  3. составление текста договора;
  4. обращение к нотариусу (предыдущий этап можно совместить с этим).

Что нельзя включать в условия?

Внимание! Нормы семейного права ограничивают брачный контракт до регулирования исключительно имущественных отношений.

Договор, содержащий условия неимущественного характера, распределяющие права и обязанности по отношению к детям, ставящие одну из сторон в неблагоприятное положение, запрещающие одной из сторон обращаться в суд, ограничивающие правоспособность и дееспособность, противоречащие основам законодательства, признается недействительным и может быть расторгнут в судебном порядке.

Документы

Необходимо подготовить:

  1. паспорта супругов;
  2. свидетельство о регистрации брака;
  3. правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, долевого участия и т.д.);
  4. свидетельство о праве собственности (выдавалось до июля 2016 года);
  5. справка ЕГРН, подтверждающая право собственности супругов или одного из них;
  6. правоустанавливающие документы на иное имущество, включенное в договор;
  7. иные сведения, по усмотрению нотариуса.

Если супруги уже составили самостоятельно контракт, его также необходимо включить в перечень документов.

Стоимость

В первую очередь, за само удостоверение сделки необходимо оплатить государственную пошлину в размере 500 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). Прочие расходы складываются из следующих составляющих:

  • обращение к юристу за помощью с составлением договора;
  • или к самому нотариусу (консультация от 2 тыс. рублей, составление договора – 5-10 тыс. рублей);
  • выяснение нотариусом технических вопросов (от 5-10 тыс. рублей);
  • госпошлины за получение тех или иных сведений (справка ЕГРН в бумажном варианте – 750 рублей).

Стоимость услуг юриста или нотариуса устанавливается индивидуально. В целом вся процедура обойдется в 10-15 тысяч рублей, в отдельных случаях сумма может достигнуть 50 тысяч.

Особенности процедуры

Выделяют три способа:

  1. автоматическое прекращение (после расторжения брака);
  2. по согласию сторон;
  3. в судебном порядке.

При обоюдном согласии

Если супруги хотят вернуть установленный семейным законодательством режим совместно нажитого имущества, то они вправе расторгнуть соглашение. Для этого необходимо составить новый договор, прекращающий действие брачного контракта и заверить его у нотариуса.

Стоимость государственной пошлины – 200 рублей (п. 12 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Супруги должны предоставить:

  1. готовый документ о расторжении (или составить его вместе с нотариусом);
  2. паспорта супругов;
  3. оригинал экземпляра брачного договора мужа и жены;
  4. свидетельство о заключении брака.

В одностороннем порядке

Так как семейное законодательство запрещает расторжение в одностороннем порядке, инициатору необходимо обратиться с исковым заявлением в суд при условии, что:

  • ответчиком нарушены требования договора;
  • имеются причины для признания сделки оспоримой или ничтожной (договор был подписан под угрозой, нарушает требования законодательства и т.д.);
  • изменились обстоятельства, при своевременном появлении которых истец не подписал бы контракт.
Важно! Прежде чем обратиться в суд, супруг должен произвести попытку расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Если добиться мирного урегулирования спора не получилось, к иску прикладывается доказательство этого факта:

  1. письменный отказ супруга расторгнуть договор;
  2. отсутствие его подписи на предложении расторжения соглашения.

Предложение о расторжении составляется в письменной форме и отправляется заказным письмом через почту с описью вложений. Письмо должно содержать срок ответа.

Подсудность зависит от цены иска. Если требуется только расторжение брачного договора без последующего раздела имущества, то обращаться нужно к мировому судье по месту жительства. Если же истец устанавливает иные требования (и по цене они превышают 50 тысяч рублей), иск подается в районный суд по месту жительства.

После завершения бракоразводного процесса

После регистрации расторжения брака в органах ЗАГС, брачный договор прекращает свое действие, если в условиях не указаны обязательства, которые продолжают свое действие и после развода (внесение платы по ипотеке и т.д.).

После завершения бракоразводного процесса или одновременно с ним муж или жена могут подать иск о разделе совместно нажитого имущества, и брачный договор сыграет в этом процессе существенную роль (т.к. положения соглашения будут иметь приоритет перед положениями СК РФ, если условия не ставят одного из супругов в неблагоприятное положение).

Когда признается недействительным?

Справка: Для признания договора недействительным используются общие положения ГК РФ об оспоримости и ничтожности сделок.

Ничтожный брачный договор:

  • не удостоверен нотариусом;
  • заключен недееспособным лицом;
  • является притворной (прикрывает другой договор) или мнимой (не влечет намерений брачного контракта) сделкой;
  • его условия содержат положения об ограничении правоспособности или дееспособности супруга;
  • условия запрещают стороне обращаться в суд;
  • запрещает нетрудоспособному супругу получать положенные ему по закону алименты;
  • содержит обязательства неимущественного характера;
  • содержит положение о правах и обязанностях по отношению к детям.

Оспоримым брачный договор признается, если:

  • один из супругов ограничен судом в дееспособности;
  • условия договора поставили супруга в неблагоприятное положение;
  • супруг поставил подпись под угрозой, влиянием обмана или заблуждения;
  • один из супругов не понимал значение своих действий в момент заключения контракта.

Подать иск о признании сделки недействительной можно в течение 3 лет с момента обнаружения противоречащих закону положений.

Раздельная собственность

  1. Имущество (движимое и недвижимое), приобретенное мужем или женой до брака, если второй супруг не докажет, что внес в него за свой счет существенные улучшения (дорогостоящий ремонт, реконструкция и т.д.).
  2. Собственность, полученная одним из супругов по договору дарения (в том числе и квартира).
  3. Недвижимость, полученная по наследству.
  4. Недвижимость, полученная по любой другой безвозмездной сделке.

Способы, чтобы при разводе один из супругов не смог претендовать даже на минимальную долю?

Важно! Ни один брачный договор не может поставить одну сторону в неблагоприятное положение, то есть, в чтобы случае развода супруг остался ни с чем. В соответствии со ст. 44 СК РФ такой контракт можно признать недействительным.

Если речь идет исключительно о квартире (а не обо всем имуществе), которая по брачному договору принадлежит только одному из супругов, то проблемы возникнут только в следующих случаях:

  • квартира приобретена в ипотеку, в которой один из супругов указан в качестве созаемщика (в условиях брачного договора нет условия о том, кому достанется собственность после снятия залога);
  • брачный договор разделяет квартиру на долевую собственность.

При этом иное имущество (например, машина) должны достаться стороне, не имеющей притязаний на квартиру.

Брачный договор может быть заключен как для имеющегося имущества, так и для собственности, которая будет приобретена супругами в будущем. Для того чтобы соглашение имело законную силу, оно должно быть нотариально удостоверено и не должно противоречить нормам семейного и гражданского законодательства.

Если по условиям договора квартира переходит в единоличную собственность мужа или жены, второй супруг должен получить в собственность что-то еще, чтобы не оказаться в неблагоприятном положении.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: