Договор бронирования квартиры на вторичке: образец и разъяснение, как составить этот документ и на резервирование при покупке жилья в новостройке, скачать соглашение
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Оформление сделки / Как оформить договор бронирования квартиры в новостройке и на вторичке? Практические рекомендации и образец

Как оформить договор бронирования квартиры в новостройке и на вторичке? Практические рекомендации и образец

Рыночные отношения допускают резервирование объекта за покупателем. Эту функцию успешно выполняет договор бронирования квартиры (ДБК).

Цели и задачи документа

Цель: забронировать за покупателем понравившийся объект до момента заключения сделки. Устная договорённость «придержать» квартиру может действовать 1-2 дня. Если этого недостаточно – составляется ДБК. Распространенные случаи:

  1. Когда нужно «добрать» недостающую сумму денег: оформить потребительский кредит или иной вид займа, заложить недвижимость или совершить аналогичные действия.
  2. При одобрении ипотечного кредита в банке.
  3. Для согласования сделки с близкими родственниками.

При помощи документа каждый решает задачи, связанные с планирующейся сделкой:

  1. Покупатель получает гарантию резервирования выбранной квартиры на установленный срок.
  2. Продавец придерживает квартиру на основании внесённой по договору платы, так как в случае отказа покупателя он получит компенсацию.

Эти положения обязательно исполняются обеими сторонами, в случае неисполнения, на основании норм статей 450 и 451 ГК РФ, вопрос может быть передан на рассмотрение в суд. А согласно нормам статьи 416 ГК РФ покупатель может вернуть все уплаченные деньги.

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Условия и особенности договора

Согласно нормам статьи 160 ГК РФ он должен составляться в письменном виде и храниться у каждого из контрагентов на бумажном носителе. Он обязательно должен подписываться сторонами, с внесением их реквизитов в договор.

По своему функциональному назначению ДБК отличается от договоров имущественных сделок, на основании которых происходит отчуждение недвижимости. Его особенности следующие:

  • всегда имеет срочный характер;
  • действует на протяжении установленного срока;
  • по завершении срока аннулируется автоматически;
  • оплата вносится только в размере суммы, установленной за услугу бронирования;
  • не подлежит регистрации;
  • не обязывает стороны к сделке.

По преимуществу применяется, когда речь идёт о приобретении квартиры в новостройке.

Для жилья в новостройке

Договор бронирования не подчиняется действию Закона о долевом участии № 214-ФЗ. От предварительного договора долевого участия (ПДДУ) отличается тем, что заключается только в интересах покупателя и по его инициативе, что позволяет застройщику взимать с него деньги за резервирование объекта.

По ПДДУ такая оплата не предусмотрена, её взимание поставит под удар законность его заключения. То есть правовая сущность ДБК отражает нормы договора услуг.

А оплата за бронирование, если застройщик выполнил свои обязательства, рассматривается как оплата выполненных услуг и соответственно:

  • не возвращается, если покупатель отказался от сделки;
  • не учитывается в качестве аванса, если покупатель заключил сделку.
Аванс или задаток по такому договору также может взиматься, но в этом случае требуется внести отдельный пункт с указанием внесённой суммы и назначение данного платежа: аванс или задаток.

Бронирование допустимо на любом этапе сделки:

  • на стадии котлована, когда застройщик ещё не планирует заключать договора с дольщиками;
  • в течение периода заключения ДДУ – до сдачи здания актом госприёмки;
  • когда здание прошло госприёмку и выставлено на продажу застройщиком.

То есть такая процедура допускается до того момента, как квартира перешла в собственность первого покупателя.

При покупке на вторичном рынке

Для вторичного рынка недвижимости такой документ нецелесообразен, так как все необходимые функции, которые он выполняет, здесь возложены на предварительный договор купли-продажи (ПДКП), соответствующий нормам статьи 429 ГК РФ.

По ПДКП продавец обязан зарезервировать объект за покупателем без взимания дополнительной платы за бронь. Деньги вносятся в качестве аванса или задатка, а при расчёте по сделке засчитываются в стоимость квартиры.

Эксперты вторичного рынка недвижимости предупреждают, что заключения договора бронирования следует избегать. Ведь он не понуждает продавца к сделке, а при отказе покупателя от приобретения жилья, деньги остаются продавцу за предоставление услуги бронирования на установленный срок. Недобросовестному партнёру остаётся только найти причину, по которой покупатель сам откажется от такой покупки.

Исключение могут составлять ситуации, когда:

  • со стороны продавца действует представитель известной компании по работе с недвижимостью;
  • жильё относится к уникальному дизайнерскому, или элитному объекту.
Следует понимать, что деньги, уплаченные за бронирование – это потерянные деньги. И нужды в этом практически нет, так как можно заключить ПДКП.

Правила составления

Договор составляется покупателем и продавцом, или уполномоченным представителем, действующим от имени застройщика. К поверенному может обратиться и покупатель – физическое лицо, для чего понадобится обеспечить его нотариальной доверенностью. Составить договор можно при помощи юриста или нотариуса. Но обычно юридическое лицо предлагает для такой цели бланки типовых договоров, составленные юристом компании.

Договор должен содержать обязательные реквизиты, в которые входят сведения:

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • сведения о сторонах;
  • Ф.И.О. и паспортные данные физического лица;
  • реквизиты и наименование юридического лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя;
  • сведения о квартире, её адрес;
  • формулировку о факте бронирования;
  • срок действия брони;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за неисполнение договорённостей.

В заключение ставятся подписи и вносятся:

  1. Данные паспорта физического лица.
  2. Реквизиты юридического лица.
  3. Ставится печать компании.
По усмотрению сторон могут вноситься дополнительные положения, актуальные для соответствующей ситуации. Также по их желанию, в соответствии со статьёй 163 ГК РФ, документ можно удостоверить нотариально.

Важные нюансы

Если документ играл роль ПДКП, и вносились деньги в качестве аванса и задатка, то следует:

  1. Отдельно прописать сумму, внесённую за услуги бронирования и сумму, внесённую как аванс или задаток.
  2. Указать, что сумма аванса или задатка после проведения сделки засчитывается в счёт оплаты.
  3. Внести положение о задатке на случай отказа от сделки с учётом норм статей 380, 381 ГК РФ. Или прописать сумму неустойки, если вносился аванс.

Кроме перечисленного, стоит обратить внимание на следующие советы экспертов:

  1. Если предложение заключить такой документ поступит от продавца вторичного рынка – его можно заподозрить в недобросовестности. Целесообразно отказаться от такого предложения.
  2. Если покупатель готов к сделке, заключение такого документа не требуется, так как ему незачем переплачивать.
  3. Если стоимость забронированного объекта указана в иностранной валюте, то лучше всего перевести её в фиксированную стоимость, иначе сделка может сорваться из-за скачка на валютном рынке, а уплаченные за бронь деньги пропадут.
  4. В договоре нужно дать максимально развёрнутую характеристику квартиры, с указанием жилой и общей площади, этажа и номера квартиры.
  5. Обязательно следует указать, что данная квартира не находится под арестом или в залоге у банка, и интересы третьих лиц данная сделка не нарушает.
  6. Ни в коем случае не уплачивать по такому договору полную стоимость квартиры, так как по нему не происходит отчуждение имущественных прав.
Перед подписанием документа, нужно проверить пакет документации продавца. А также – техническое и косметическое состояние объекта, если квартира расположена в уже достроенном доме.

Полезное видео

Рекомендуем к просмотру:

Для того чтобы зарезервировать объект для будущей сделки, можно заключить договор бронирования. В нём указываются стороны, которые впоследствии выступят покупателем и продавцом или дольщиком и застройщиком. Здесь же обязательно указывают цену квартиры и срок, в течение которого будет сохраняться бронь на неё. На квартиры вторичного рынка лучше всего заключать ПДКП, которые несёт те же функции и предусматривает бронирование квартиры за покупателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

5 комментариев ...

  1. Я не юрист и доверился милой барышне в офисе — подписал сдуру особо не читая, а потом выяснилось мне подсунули бумагу с бронью на другую квартиру с другой планировкой. Вопрос был решен только после звонка большого дяденьки лично учредителю. Дело было 4 года назад, рынок находился в глубокой Ж… и организация таким образом избавлялась от неликвидных площадей.

  2. Очень долго не могли купить дачу, все что нам предлагали не устраивало или по цене, или подому, или по месту. Но вот появился хороший вариант, но купить нам его предложили через 4 месяца, с того момента как продавец вступит в наследство. Мы все обговорили, дали аванс и составили самый простой договор, в котором прописали все действо. Хозяйка разрешила нам раньше переехать и уже жить уже в этом доме. В назначенное время мы оформили документы на куплю продажу дома за вычетом аванса. Получилось выгодно всем.

  3. Все это красиво расписано, но если бронировать квартиру в новостройке, то застройщик обычно предлагает только договор долевого участия, и ничего более. Навязать какие-то свои условия, как правило, бывает очень затруднительно…

    • да что вы говорите) нормальная компания всегда пойдет навстречу тк заинтересована быстрее реализовать объект и получить деньги. Я руководитель отдела и хорошо знаю всю кухню.

  4. Будьте внимательны! В офисе продаж нам сказали, что уплаченные за бронь 3% от стоимости квартиры вычтут из её цены, сниженная цена (минус 40 000р) должна стоять и в договоре цессии и ДДУ, но в документах мы увидели цену без изменений. Стали разбираться, менеджер заявил что якобы уже вычли, но мы точно помним сумма оговаривалась другая! Примитивный развод, но мы попались. Фиксируйте договоренности и особенно стоимость юридически, слова к делу не пришьешь!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: