Соглашение об авансе при покупке квартиры: образец договора о внесении предварительного платежа между физическими лицами при продаже, скачать бесплатно бланк
Главная / Жилищное право / Квартира / Купля-продажа / Оформление сделки / Зачем нужен договор об авансе при покупке квартиры? Образец соглашения и особенности его оформления

Зачем нужен договор об авансе при покупке квартиры? Образец соглашения и особенности его оформления

Продажа или покупка недвижимости – сделка не из разряда моментальных. Зачастую для продажи требуется оформление пакета документов, а для покупки – получение одобрения ипотечного кредита. Все эти сопутствующие факторы приводят к длительному процессу, итогом которого становится оконательный договор.

Аванс – один из способов подтверждения намерения сторон заключить сделку. Чаще всего при покупке квартиры первым договором между потенциальным покупателем и продавцом становится как раз соглашение об авансовом платеже.

Зачем это нужно?

Законодательство не дает четкого определения понятию аванса. В Гражданском Кодексе также не установлено правил или требований к процессу оформления и проведения сделки.

Несмотря на это, большинство специалистов рекомендуют в качестве предварительной сделки купли-продажи оформлять именно договор аванса. Определение платежа проще сделать с экономической точки зрения, а также из системного анализа нормативно-правовых актов.

Предварительный платеж, передаваемый покупателем продавцу в установленном сторонами размере и порядке, выступает в качестве гаранта совершения последующей сделки.

После внесения аванса продавец не рассматривает других претендентов на реализацию.

Отличие от задатка

Часто аванс путают с другим предварительным гарантийным платежом – задатком. На первый взгляд процедуры схожи, но в действительности существуют принципиальные отличия:

  1. В статье 380 ГК РФ установлено, что предварительные платежи, вносимые покупателем в счет основной суммы считаются авансом, если они не являются задатком. Таким образом законодатель разграничивает эти два понятия.
  2. При исполнении сторонами обязательств надлежащим образом, разницы между авансом и задатком не наблюдается. Сумма просто учитывается при выплате окончательной цены квартиры.
  3. Основным признаком, различным для процедур является обеспечительный характер при неисполнении обязательств по договору.

    • Если квартира не приобретена и при этом несостоявшимся покупателем внесен аванс, то он просто возвращается владельцу. Если соглашением не установлены штрафные санкции, то стороны остаются каждый при своем без денежных потерь и возмещения ущерба.
    • В том случае, когда предварительное соглашение содержало письменное условие о внесении задатка, виновная в срыве сделки сторона несет ответственность. Виновник-покупатель теряет сумму, внесенную в качестве задатка. Денежные средства остаются у второй стороны. Виновник-продавец обязан вернуть деньги в двойном размере.
Если сравнивать две процедуры, то задаток предоставляет больше гарантий, поскольку влечет за собой весомую ответственность, выраженную в денежной форме. Однако на практике стороны чаще прибегают к оформлению авансового платежа, как наиболее гибкому способу, оставляющему сторонам пути отступления.

Содержание соглашения

По своей правовой сути соглашение об авансовом платеже относится к предварительному договору. Статьей 429 ГК РФ определены основные требования к этому виду документа, а также обязательные сведения:

  • Предмет соглашения об авансировании предполагает наличие сразу двух составляющих: обязательство о заключении основного договора в будущем и определение условий передачи предварительного платежа.
  • Сведения о сторонах, заключивших соглашение, их ФИО, паспортные данные.
  • Информация об объекте недвижимости, его собственнике и прописанных лицах (в случае их наличия), подтверждающих упомянутые сведения документах.
  • Сумма передаваемого аванса, которая по сложившейся практике устанавливается в размере не менее 10% от цены квартиры. Стороны самостоятельно определяют размер платежа. Указывается способ передачи денежных средств. Помимо предварительного, рекомендуется прописать остаточную сумму. Все цены необходимо указывать цифрами и прописью.
  • Определяются условия исполнения основного договора.
  • Указывается ответственность сторон и штрафные санкции при нарушении условий договора.
  • Необходимо выделить срок, в течение которого будет подписан основной документ купли-продажи. Впрочем, если он не предусмотрен сторонами, то по общему правилу обязательство подлежит исполнению в течение года после подписания предварительного договора.
  • Устанавливается условие о непредвиденных случаях и форс-мажорах, порядке разрешения споров.

Правила оформления

Соглашение заключается в письменной форме. В противном случае сделка рискует быть признанной ничтожной.

В тексте договора необходимо указать, что платеж является именно авансом. При отсутствии данной ремарки, в ситуации возникновения споров, связанных с неисполнением обязательства по заключению основного договора, сторона-истец будет настаивать на том, что платеж выполнен в виде задатка. Денежные средства останутся у контрагента, который не выступает виновником срыва продажи.

Количество экземпляров – по одной каждой стороне.

Документы

Перечень документов, необходимых для подписания соглашения об авансе невелик и подтверждает сведения, указанные сторонами в тексте договора:

  1. документы, подтверждающие личности сторон, то есть паспорта покупателя и продавца;
  2. документы, подтверждающие право собственности квартирой;
  3. справка об отсутствии в квартире временно выписанных граждан, которые могут заявить о своих правах после покупки недвижимости.

Остальной пакет документов готовится сторонами для заключения основной сделки по покупке-продаже и касаются именно этих правоотношений.

Регистрировать ли?

Нотариальное заверение не является обязательным. Однако сторонам рекомендовано все же обратиться к нотариусу.

В этом случае договор получает совершенно иной статус, что повышает его законность и правомерность. Помимо заверения, нотариус прочитает текст соглашения, внесет при необходимости корректировки, направленные на устранение спорных моментов.

При передаче денежных средств наличными, он также выступает в качестве свидетеля исполнения обязательств покупателем.

Возможен ли возврат?

Как уже упоминалось выше, возможность возврата полной суммы аванса покупателю относится к отличительным моментам платежа от задатка. В том случае, когда договором не установлены штрафы и неустойки за возможные убытки стороны от срыва сделки, владелец средств вправе вернуть уплаченные деньги.

Нужна ли расписка?

Для того, чтобы избежать необоснованных претензий, подтвердить факт надлежащего исполнения обязательства по внесению платежа в необходимом размере, покупатель квартиры берет расписку о получении от продавца.

Расписка имеет смысл, когда деньги передаются между физическими лицами напрямую. Если же для оплаты используется банковский счет, то выписка с баланса о движении средств станет достаточным доказательством исполнения обязательства.

В том случае, когда подтверждающий документ отсутствует, при возникновении спора доказать факт передачи денег становится затруднительно.

Как не попасть впросак?

  1. Покупателю необходимо проверять подлинность предоставленных продавцом документов. В первую очередь право собственности. Не менее важным является отсутствие скрытых собственников и прописанных на объекте лиц.
  2. Каждый шаг лучше заверять документально, заручившись расписками второй стороны. Тогда при возможном судебном процессе не возникнет неприятностей с необходимостью доказательств тех или иных событий.
  3. Перед покупкой квартиры необходимо заручится согласием супруга/супруги на продажу (если продавец состоит в официальном браке).
  4. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы соглашение по умолчанию расторгается, а авансовый платеж возвращается плательщику.

Договор аванса остается предпочтительным гарантийным методом, который стороны заключают между собой. Причиной этому служит простота его оформления и отсутствие строгих обеспечительных мер по исполнению обязательств.