Правоустанавливающие документы на квартиру: какие бывают свидетельства на право собственности, виды договоров и справок, является ли ордер таковым?
Главная / Жилищное право / Квартира / Документы / Cобственнику на заметку — обсуждаем правоустанавливающие документы на квартиру

Cобственнику на заметку — обсуждаем правоустанавливающие документы на квартиру

Юридическая чистота квартиры характеризуется наличием полного пакета документации, в котором отражён факт владения ею физическим или юридическим лицом. Правоустанавливающий документ является базовым. Без него владелец жилья не может считаться вступившим в права собственности.

Какие бывают виды документации?

Правоустанавливающие

Здесь отражены сведения о том, что владелец вступил в права собственности, с указанием причины:

  • имущественная сделка;
  • наследование;
  • приватизация;
  • признание права собственности в суде.

Также указаны кадастровые и технические характеристики квартиры.

Правоудостоверяющие

На основании правоустанавливающего документа, который предъявляется в Росреестр, происходит регистрация вступления в собственность.

К этой категории относят документы доказывающие право владения, они включают в себя свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.

Технические

Технические бумаги состоят из паспортов, планов, справок, выписок и копий. Если проводилась перепланировка, то включают в себя сведения о её разрешении. Отражают характеристики квартиры и не содержат данных о вступлении в собственность и удостоверении прав.

Узнайте зачем нужна домовая книга по ссылке.

Функция

Правоустанавливающая документация выполняет функцию правопорождающих документов. При их наличии можно сделать однозначный вывод о том, что у лица состоялся юридический прецедент вступления в права собственности. Здесь же указываются данные квартиры.

Если речь идёт о сделке, то этот же договор (или иное) выступает в роли правопрекращащего юридического прецедента для бывшего собственника, от которого произошло отчуждение объекта.

Справка: данная категория документов управляет всеми изменениями вносимыми в Росреестр и служит основанием для их внесения.

Что подтверждает право собственности?

Правоподтверждающая документация довольно многочисленна. В неё могут войти не только базовые, но и дополнительные договора и соглашения, вносившие изменения в базовую документацию.

Здесь обсуждаем как переоформить квартиру на другого собственника. А по этой ссылке можно узнать особенности переоформления между родственниками.

Договор

Приватизации

Заключается между ответственным нанимателем муниципального жилья и членами его семьи с одной стороны, и администрацией населённого пункта – с другой. Лица, вступающие в право собственности указываются как владельцы определённой доли.

Подписывается и удостоверяется дважды:

  1. Муниципальным образованием.
  2. Росреестром.

Составляется по числу участников, с учётом предоставления одного экземпляра в департамент жилищной политики администрации, а второго – в Росреетр. Читайте подробнее. Что проверить при покупке приватизированной квартиры описано здесь.

Купли-продажи

Оформляется при передаче помещения через сделку. В него входит описание параметров квартиры и сведения о сторонах. Указывается:

  • стоимость объекта и условия оплаты;
  • условия перехода права на объект, сроки;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • ответственность за неисполнение условий договора.

Ставятся подписи сторон. Составляется в трёх экземплярах: для каждого из участников сделки и для Росреестра.

Важно знать: Смотрите раздел «купля-продажа» здесь. Про оформление договора тут. Госрегистрацию ДКП обсуждаем в этой статье. Нюансы оформления между родственниками читайте по ссылке.

Дарения

Особенность документа:

  1. Указание на то, что передача квартиры осуществилась безвозмездно. То есть даритель не может выставить ответное условие, которое обязан исполнить одаряемый взамен на переданное жильё.
  2. Даритель вправе установить условие, при котором осуществится дарение: проживание в квартире после её перехода к одаряемому, вступление одаряемого в права собственности после наступления совершеннолетия, регистрации или рождения ребёнка.
  3. Одаряемое лицо не вправе выставить требование о предоставлении ему дара.

В остальном договор составляется по правилам стандартной имущественной сделки, скрепляется подписями дарителя и одаряемого.

Мены

Сделка проходит по алгоритму купли-продажи, но вместо денег собственник получает взамен другое имущество. Им может быть частный дом, земельный участок и даже дача. Должен содержать сведения:

  • о сторонах;
  • об имуществе, подлежащем обмену;
  • о проведении обмена;
  • указании – что на что обменивается;
  • подписи сторон.

Важно! Обмениваемое имущество должно быть равноценным или разница в стоимости компенсируется доплатой.

Долевого участия

Квартиру у застройщика можно приобрести по договорам:

  1. Долевого участия.
  2. Инвестирования.
  3. Уступки (цессии).

Стандартный вариант — ДДУ, когда дольщик вносит деньги частями, инвестируя в строительство, а впоследствии получает квартиру. В договоре должны быть указаны:

  • характеристики квартиры;
  • её адрес;
  • сроки сдачи объекта;
  • фиксированная стоимость.

Инвестирования

Договор инвестирования отличается от ДДУ тем, что стоимость квартиры может быть приблизительной. Если строительство окажется рентабельным – инвестор получит возврат в сумме доли от прибыли. А если убыточным – внесёт доплату.

Цессии

Договор цессии заключается тогда, когда от имени застройщика действует дочерняя компания. Или, когда дольщик, заключивший ДДУ, передаёт новому участнику право требования квартиры.

Эта сделка совершается не с недвижимостью, а с правом её получения в будущем, когда дом будет построен.

Внимание: по договору переуступки к приобретателю права требования квартиры переходят все риски, связанные с окончанием строительства.

Ренты

Это юридическая процедура, когда объект переходит в пользование рентополучателя в момент заключения договора ренты. Вместо расчетов по сделке, рентополучатель:

  1. Выплачивает деньги за полученный объект порционно, в соответствии с условиями договора.
  2. Предоставляет вместо оплаты другие услуги на соразмерную сумму. Например, услуги сиделки, уборщицы и иные.
  3. Делает ремонт, обеспечивает владельца квартиры продуктами питания, одеждой, мебелью.

Процедура имеет разновидности:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента.

При отчуждении такой квартиры рента переходит новому владельцу. Иногда, по условиям договора, она не прекращается со смертью рентодателя, а передаётся наследникам.

Ренту между родственниками обсуждаем тут.

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность ренты. Собственник отчуждает объект и переходит в категорию иждивенцев. Новый владелец обязан содержать иждивенца на условиях указанных в договоре. Объект переходит в собственность приобретателя после смерти иждивенца. Раздел по продаже квартиры с правом пожизненного проживания находится по ссылке.

Акт передачи

Помещение передаётся актом приёма-передачи. Является результатом осмотра объекта и удостоверяет фактическое вступление покупателя в права собственности. Акт прилагается к основному договору и самостоятельной юридической силы не имеет.

Важно! Стороны могут вместо составления акта внести в договор купли-продажи положение о том, что подписание договора несёт в себе силу передаточного акта.

Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика смотрите тут.

Свидетельство о праве на наследство

Переданная по наследству квартира должна быть отражена в свидетельстве о наследовании. Может иметь только нотариальную форму. Если наследников несколько, то у собственника жилья должны быть на руках документы:

  • отказ других наследников в пользу настоящего собственника;
  • соглашение о разделе;
  • решение суда о разделе.

Если процедура оформлена по всем правилам – свидетельство выступает полноценным правоустанавливающим документом. Если наследование прошло с нарушениями – в отношении этого имущества могут возникнуть юридические споры.

Внимание! Целесообразно приобретать унаследованную недвижимость не ранее, чем через 3 года после вступления в наследство, когда будет исчерпан срок исковой давности.

Справка ЖСК о выплате пая

В кооперативных домах имущество принадлежит жилищному кооперативу. Владельцам квартир выделяется доля в праве собственности. Но главным документом здесь является справка о выплате пая, так как распоряжение долевой собственностью происходит только после полного погашения долга кооперативу. Или – в сумме, соразмерной выплаченному паю, если долг ещё не погашен.

Решение суда

Если супруги после развода, или наследники не смогли разделить имущество добровольно, то возникают судебные разбирательства.

Результат раздела происходит на резолютивных условиях и отражается в решении суда. Кроме этого в суде может решаться вопрос о признании права собственности, если изначальный документ утерян. Или предоставляться право изъятия квартиры за долги по ипотеке, алиментам или другим долговым обязательствам.

Соответственно, решение суда является полноценным правоустанавливающим документом. На его основании выдаётся правоудостоверяющий документ и недвижимость может участвовать в сделке.

Приложения

Кроме перечисленного, в сделках могут участвовать такие документы, как соглашения о разделе имущества супругами или наследниками. Но они не имеют автономной правоустанавливающей силы, а являются приложением к свидетельству о наследовании. К этой же категории документов относится брачный контракт.

Справка: в случае изъятия недвижимости за долги, правоустанавливающими основаниями могут выступать закладные бумаги или свидетельство о покупке с аукциона.

Является ли ордер актуальным?

Ордер на квартиру был актуален во времена советского законодательства. С принятием Конституции РФ, законы Советского Союза утратили силу. Соответственно, потеряли актуальность документы, выданные на основании устаревших законов. Вместо него используются договора:

А применение ордера в нормативном делопроизводстве утратило силу.

Где оформляют юридический статус?

Росреестр

Правоустанавливающий инцидент проходит проверку, а затем сведения о нём:

  1. Вносятся в электронный реестр.
  2. Подшиваются в дело в бумажном формате.

После того как сделка зарегистрирована, заявителю выдаётся выписка о праве собственности на квартиру, а на принадлежащем ему экземпляре правоустанавливающего документа ставится печать о проведении регистрации.

Справка: Если документ нотариально удостоверен, то с заявителя не взимается пошлина за регистрационные услуги в размере 2 тысяч рублей, а сроки регистрации сокращаются до 3 дней.

Департамент жилищной политики

Здесь заключают договора социального найма граждане, дождавшиеся своей очереди на бесплатное жильё. Но данный договор не даёт права собственности на квартиру. Ответственные наниматели и их семьи, оформившие социальный найм, по прошествии периода, установленного муниципальным законодательством, вправе приватизировать жилое помещение.

Важно: Приватизировать недвижимость можно только один раз в течение жизни. Если лицо уже участвовало в приватизации, то в повторном участии ему будет отказано.

Согласно договору приватизации, муниципалитет безвозмездно передаёт, а наниматель получает жилое помещение на которое оформлено право пользования. Этот документ выступит в роли правоустанавливающего.

Нотариальная контора

У нотариуса подготавливаются договора сделок, если собственник – несовершеннолетний ребёнок или недееспособный гражданин. В данном случае силу имеют только нотариально удостоверенные договоры. То же касается долевой собственности. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по усмотрению сторон.

Если документ составляется самостоятельно, то в нём не следует ставить подписи. Нотариус должен удостовериться лично, что подписи поставлены собственноручно участниками сделки.

Этот факт удостоверяется специальной записью и скрепляется подписью и печатью нотариуса.

Как получить информацию?

Правоустанавливающая документация по каждой сделке передаётся в Росреестр, получить информацию можно:

  • через портал Госуслуги;
  • через МФЦ (ближайшее удобно искать на Яндекс картах — пример для Москвы);
  • заказным письмом по почте;
  • непосредственно в территориальном отделении Росреестра. Ищите свое здесь.

Справка о содержании

Чтобы запросить содержание документа, на основании которого было зарегистрировано право и (или) переход права собственности на квартиру необходимо написать заявление. Формы — образцы можно получить на месте при личном визите или скачать на официальном сайте. После обработки запроса на руки выдается справка установленного образца:

Как восстановить утерянные экземпляры?

Получить дубликат можно следующим образом:

  1. Если сделка удостоверялась нотариально, то следует обратиться с заявлением к нотариусу и запросить нотариально удостоверенный дубликат.
  2. В остальных случаях с заявлением следует обратиться в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) и запросить дубликат, который проходил здесь регистрацию.

Если данные органы ответили отказом, то установление права собственности следует провести через суд. Полученное решение суда заменит утерянный документ.

Правоудостоверяющий документ собственник получает в Росреестре на основании правоустанавливающей документации. Соответственно, восстановить его он может здесь же – подав заявление о порче или утере выписки из ЕГРН (или свидетельства о собственности).

Полезное видео

Информация изложена профессионально, кратко и доступным языком. Рекомендовано к просмотру:

Заключение

Правоустанавливающая документация констатирует факт возникновения права собственности на квартиру. Это может быть договор приватизации или имущественной сделки, или иная официальная бумага. Нотариальное удостоверение требуется не всегда, а регистрация в Росреестре обязательна.

2 комментария ...

  1. Всю документацию необходимо хранить как зеницу ока. Многие, получив выписку из Росреестра, сразу отправляют в утиль договор купли-продажи, а напрасно. Он очень даже может пригодиться позже, например, для отчета перед ФНС или оформления налогового вычета.

  2. Сейчас уже никаких свидетельств о собственности, выписка из реестра — вот и все документы. С одной стороны процедура упрощена, а с другой, свидетельство как-то грело душу…