Налог на сдачу квартиры: нужно ли платить, размер штрафов с ИП и физического лица и чем грозит уклонение при аренде на 11 мес?
Главная / Жилищное право / Квартира / Аренда квартиры / Сдача / Сдача квартиры и налоги: размер уплаты для ИП и физлица, какой штраф можно получить за «теневую» аренду?

Сдача квартиры и налоги: размер уплаты для ИП и физлица, какой штраф можно получить за «теневую» аренду?

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой, в котором четко прописываются все права и обязанности сторон, и неофициально, когда договор не составляется.

При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья, ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если факт нелегальной сдачи квартиры в наем откроется – владелец квартиры получит штраф за укрытие дохода и проблемы с налоговой службой.

Чем грозит, если сдать незаконно?

Хотя доказать то, что владелец квартиры получает доход от незаконной сдачи-съема в аренду квартиры довольно сложно, такие случаи все же встречаются. Нарушителя ждут штрафные санкции.

В первую очередь, Федеральная налоговая служба потребует погасить образовавшуюся задолженность по бюджетным сборам.

Это обусловлено тем, что основным нарушением в случае незаконной аренды выступает сокрытие полученных доходов от аренды и последующая неуплата НДФЛ.

Штрафы и пени

  1. Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно. Чаще всего имеет место именно второй вариант.
  2. Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ).

    Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.

  3. Важно! Размер штрафа не может в сумме превышать 30% от общей суммы задолженности, и не может составлять менее 100 рублей.

  4. Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается на ежедневной основе начиная с последнего дня уплаты, который определен в НК, до дня фактического совершения платежа. Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено не в первый раз – штрафы возрастают вдвое.

В некоторых случаях возможна уголовная ответственность:

  • Если общая задолженность по сборам составит более 300 000 рублей – сумма налогов может составить от 100 до 300 тысяч рублей, либо лишение свободы собственника жилья на срок до 1 года.
  • Если доход от нелегальной сдачи в аренду жилья превышает 2 млн рублей в год. Если в результате судебного процесса вина арендодателя будет доказана – ему грозит лишение свободы на срок до 3 лет.

Перечисление с собственника как физического лица

Если квартира сдается в аренду физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя (в т.ч. пенсионером) – размер подоходного налога составит 13% от полученных от арендаторов средств.

Важно! Применяемая для исчисления НДФЛ ставка изменится, если гражданин в текущем году проживал на территории РФ менее 183 дней и составит 30% от суммы полученных доходов.

Пример: в 2016 году гражданин сдавал в аренду 2 квартиры, и общий доход от этого составил 400 тысяч рублей за отчетный год.

Так как гражданин имеет статус налогового резидента – НДФЛ будет рассчитан по ставке 13% и составит 52 000 рублей.

Эту сумму необходимо перечислить в бюджет.

Как подать декларацию на сдаваемую площадь?

Декларация по форме 3НДФЛ должна быть передана в налоговый орган в срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы.

Исключение возможно только в том случае, если из-за праздничных дней и выходных рабочий график налогового органа смещен. Тогда срок сдвигается до ближайшего рабочего дня.

Внимание! При заполнении декларации 3НДФЛ обратите внимание на бланк документа – его версия должна соответствовать отчетному году.

Заполнить декларацию можно 4 способами:

  • от руки, получив бланк документа в ФНС или скачав его с портала налоговой службы;
  • заполнить электронно, использовав для этого специальную программу;
  • заполнить декларацию онлайн;
  • обратиться за помощью в заполнении декларации в посредническую фирму.

Общие рекомендации по заполнению формы 3 НДФЛ включают следующие пункты:

  1. Декларация 3НДФЛ должна быть заполнена от руки либо распечатана. Допускается использование только синих или черных чернил.
  2. Важно! Ни при каких обстоятельствах не допускается печать декларации с обеих сторон листа.

  3. При заполнении допускается использование программ, выводящих на страницы декларации двухмерного штрих-кода для последующей обработки.
  4. Не допускается наличие помарок и исправлений.
  5. Скрепляя листы декларации механически нельзя допускать сминания листов, влекущих утрату данных и деформацию штрих-кода.
  6. Каждый показатель необходимо вписывать в отдельное поле формы, состоящее из определенного числа ячеек.
  7. Все финансовые показатели в форме 3НДФЛ отражаются в рублях и копейках. При расчете суммы налога НДФЛ сумма с остатком менее 50 копеек округляется в меньшую сторону, а более – до полного рубля.
  8. Если доход был получен в иностранной валюте — перед тем как вписать его в форму 3 НДФЛ необходимо пересчитать сумму в рубли исходя из курса ЦБ, действующего на момент получения дохода.
  9. Все записи в полях декларации делаются начиная с крайней левой ячейки.
  10. На каждой заполняемой странице декларации сверху должен быть проставлен ИНН гражданина, а также его фамилия и инициалы.

Сколько платит ИП за доходы с договора найма собственного жилого помещения?

ОСН

Индивидуальный предприниматель, находящейся на общей системе налогообложения и получающий доход от сдачи квартиры в аренду также имеет обязательства по уплате подоходного налога.

Доходы ИП на ОСН облагаются по ставке 13%.

При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов, и в пятидневный срок после истечения месяца, в котором появились доходы от сдачи квартиры в аренду, должен сдать в ИФНС декларацию 4НДФЛ. После этого предприниматель обязан уплачивать авансовые платежи в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

Помимо прочего ИП имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. Это означает, что предоставив подтверждающие расходы документы предприниматель может уменьшить свою налогооблагаемую базу. Граждане, не имеющие статуса ИП, прав на профвычет не имеют.

В случае если получаемый доход по каким-либо причинам изменился более чем на 50%, ИП должен предоставить в ФНС новую декларацию.

Налоговый орган по итогам рассмотрения этого документа произведет перерасчет авансовых платежей.

Пример: ИП, находящийся на ОСН, в отчетном году получал доход от сдачи квартиры в аренду. Итоговая сумма дохода составила 250 000 рублей.

Так как ставка налога для этой системы налогообложения составляет 13% — сумма подоходного налога, которую ИП должен будет уплатить в бюджет, составит 32 500 рублей.

УСН 6%

Чаще всего ИП на УСН при сдаче жилья в аренду применяется ставка 6% (объектом налогообложения в этом случае являются доходы).

Для справки: ИП может существенно уменьшить сумму полученных доходов, если отчисляет страховые взносы на себя и наемных сотрудников.

В течении года предприниматель должен перечислить 3 авансовых платежа по итогам квартала и по итогам года рассчитать налог за прошедший налоговый период:

  • за 3 месяца – до 25 апреля;
  • за 6 месяцев – 25 июля;
  • за 9 месяцев – до 25 октября;
  • по итогам года – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Пример: В 2017 году гражданин имел статус ИП и применял УСН по ставке 6%. В этом же году им были получены доходы от сдачи в аренду квартиры, сумма составила 560 000 рублей. Сумма перечисленных взносов во внебюджетные фонды за отчетный год составила 17 200 рублей.

Таким образом, по итогам года предприниматель должен будет выплатить подоходный налог в размере 16 400 рублей.

Патент

Если квартиру сдает в аренду ИП на патенте – размер налога на доходы устанавливается законодательством в размере 6%.

При патентной системе налогообложения существует разница между понятиями «сумма фактически полученного дохода» и «сумма потенциального дохода».

Важно! Главное преимущество патента — отсутствие необходимости ежегодной сдачи налоговой декларации.

На практике, это означает, что ИП выплачивает налог сразу же, исходя из рассчитанной суммы потенциального дохода.

В этом случае стоимость равна сумме потенциального дохода умноженного на 6%. Сумма потенциального дохода определяется законодательно.

Таким образом, фактически полученный от сдачи квартиры в аренду доход прямо налогом не облагается.

Налог уплачивается по месту регистрации ИП в следующие сроки:

  • Если срок действия патента менее 6 месяцев – оплачивается полная сумма в течении 25 дней с момента начала его действия.
  • Если срок патента превышает 6 месяцев – в размере 1/3 если оплата производится до истечения 25 дней с момента покупки патента и в размере 2/3, если позже.

Пример: Индивидуальный предприниматель сдавал квартиру в аренду в 2016. Так как жилье находится в районе, который входит в Центральный административный округ города Москвы стоимость патента на год составила 27 000 рублей.

Если сдавать на 11 месяцев, нужно ли нести ответственность перед ФНС?

Платить НДФЛ за сдачу жилья необходимо независимо от срока, на который был заключён договор аренды, в т.ч. облагается посуточный найм, если сдаете недвижимость в краткосрочную аренду.

Договор аренды, заключенный между арендатором и владельцем жилья необязательно регистрировать, если он был заключен на срок менее 12 месяцев, однако, налоговым кодексом РФ предусмотрена обязанность для каждого резидента страны подавать декларацию о доходах, полученных в отчетном году.

Внимание! Срок действия договора аренды и его регистрация в налоговых органах влияния на налогооблагаемую базу не оказывают.

Полезное видео вместо заключения

Собираясь сдавать квартиру в аренду, тщательно изучите все возможные системы налогообложения и рассчитайте предполагаемый ежегодный доход. Это позволит минимизировать ваши расходы и подобрать наиболее удобную форму уплаты подоходного налога.

Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью в некоторых случаях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)

Это быстро и бесплатно!

2 комментария ...

  1. У меня был один такой арендодатель, которые хотел сдавать квартиру незаконно, так как ему невыгодно это было, да и вообще алчный человек. На доводы, мол, так все делают и это установлено законом, он просто пожимал плечами и говорил, что мне тоже лучше от этого будет. С договором у нас будет взаимная гарантия, что никакая сторона не кинет на разводняк.
    Но в итоге его сдали прошлые арендаторы, и он потом сполна все штрафные санкции и задолженности выплачивал.

  2. Ходят устойчивые слухи, что пенсионеров за теневую аренду будут лишать индексации пенсий…насколько это соответствует действительности?

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: