Продление договора аренды квартиры: образец пролонгации соглашения найма жилого помещения и тонкости процесса
Главная / Жилищное право / Квартира / Аренда квартиры / Оформление / Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора

Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора

Нередко по истечении срока аренды квартиры, стороны желают сохранить условия действующего найма – в том же или изменённом виде.

В этом случае может возникнуть вопрос о том, как правильно оформить договорные отношения.

Давайте разберемся с деталями процедуры.

Какими законами регламентируется пролонгация?

Чтобы продлить срок пользования квартирой, нужно официально оформить отношения на новый срок, либо сохранить предшествующие в неизменном виде. То есть, просто не расторгать действующую аренду.

Практика регулирования продления действующих договорённостей обозначена в следующих законодательных актах:

  1. Продление действия аренды – статьи 450, 452, 674 ГК РФ.
  2. Письменная форма договора – статья 550 ГК РФ.
  3. Преимущественное право арендатора на новый срок и сроки уведомления при завершении действия договора – статья 684 ГК РФ.

Важно! Согласно нормам законодательства, действительным считается только письменный договор, оформленный на бумажном носителе и удостоверенный подписями сторон. Устные договорённости не вступают в юридическую силу. То же касается электронных документов.

По усмотрению арендатора и арендодателя документ может дополнительно удостоверяться нотариально, согласно положениям статьи 163 ГК РФ, а на основании норм Федерального закона № 218-ФЗ от 3.07.15 г. он подлежит регистрации в Росреестре.

Сроки уведомления

Уведомить контрагента о том, что договор может быть продлён или расторгнут, нужно в течение определённого периода, не дожидаясь момента завершения его действия.

Таким периодом считается 3 месяца, предшествующие окончанию срока аренды.

Например: если договор составлен 25 июня 2014 года, сроком на 5 лет, то уведомление о его прекращении следует отправить не позднее, чем наступит 25 марта 2019 года.

При прекращении аренды или переоформлении новым документом, соблюдение этого требования является обязательным.

Однако если стороны по умолчанию предпочитают сохранить действующие отношения найма, то обязательств по уведомлению контрагента нет.

Достаточно просто проигнорировать окончание действия договора – и он будет пролонгирован автоматически на тот же срок.

Справка: Если арендатор или арендодатель пропустит срок уведомления по халатности или по незнанию законодательства, это не отменяет автоматической пролонгации срока. Расторгнуть аренду в этом случае допустимо только по соглашению с контрагентом или через суд.

В случае автоматической пролонгации найма, юридическую силу сохраняют все действующие положения, то есть договор сохраняется в неизменном виде, в том числе – относительно сроков действия и стоимости аренды.

Типовая форма

Нужно иметь в виду, что по преимуществу договор или соглашение о пролонгации действия аренды, заключённый между арендатором и арендодателем, является вторичным документом. То есть самостоятельной, автономной правоспособности он не имеет, а выступает приложением к основному договору аренды, составленному на предшествующий срок, который в текущий момент подходит к завершению.

В этом случае действуют обязательные правила:

  • контрагенты соглашения те же, что и лица, подписавшие договор аренды;
  • во вводной части обязательно даются реквизиты договора аренды;
  • далее по тексту вносятся пункты, которые подлежат аннулированию или замене;
  • включаются новые положения, которыми заменяют аннулированные пункты;
  • соглашение подписывают участники отношений найма.

Когда существенные положения документа нужно изменить, старый договор расторгается сторонами. Вместо него заключается новый документ. Тогда все пункты нужно составлять заново, по той же схеме, что составлялся ранее действующий документ о передаче квартиры в пользование нанимателю.

В этом случае вновь указываются все обязательные или существенные положения, в числе которых должны быть:

  1. Наименование документа, место и дата его составления.
  2. Предмет договора: квартира, в отношении которой оформляется передача в аренду. С указанием кадастровых и технических характеристик, адреса расположения.
  3. Условия перехода арендных прав, сроки действия документа.
  4. Стоимость аренды, условия её предоставления арендодателю.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение прав и обязанностей.
  7. Условия расторжения: по взаимному согласию, в одностороннем порядке.

Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.

Что требуется приложить к соглашению найма жилого помещения?

При условии пролонгации прежних отношений, главным документом остаётся договор аренды, дополнением к которому оформляется новый документ, констатирующий факт продления аренды.

В этом случае обязательно требуется представить:

  • основной договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • если действует представитель – нотариальную доверенность.

Этого будет достаточно, если не возникли новые обстоятельства. Например, женщина арендатор могла выйти замуж или развестись и сменить фамилию.

В этом и идентичном случае требуется приложить документ, удостоверяющий внесение тех или иных изменений.

В частности – свидетельство о браке, разводе, смене имени или отчества. То же касается помещения, если в результате узаконенной перепланировки изменилась жилая площадь, изменился адрес дома или появились иные изменения.

Внимание! Если договор аренды удостоверялся нотариально, то дополнительное приложение о пролонгации срока также должно удостоверяться нотариусом.

Если старый документ прекратил своё действие и вместо него составляется новый, то пакет документации должен содержать:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы на квартиру;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт;
  • кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.

В данном случае старый договор не потребуется, так как он переходит в категорию документов, утративших правоспособность.

Документы

Выбор в пользу продления старого или подписания нового договора зависит от предпочтений сторон и сопутствующих обстоятельств.

Продлить старый

Для того чтобы продлить старый договор, нужно:

  1. Одна сторона письменно уведомляет другую о том, что срок действия аренды жилья подходит к концу через 3 месяца.
  2. В уведомление вносится притязание на последующую пролонгацию права пользования квартирой, с указанием срока новой аренды.
  3. Составленная бумага передаётся собственнику жилья заказным письмом с уведомлением о получении или – под роспись собственника об её получении, поставленную на втором экземпляре, оставшемся у уведомителя.
  4. В случае согласия стороны составляют соглашение о продлении права аренды.

Это самая удобная процедура пролонгации, не допускающая интерпретаций. Кроме этого она допускает внесения некоторых корректировок, которые будут действовать в период вновь возникших арендных отношений.

Такие корректировки должны составлять не более 30% всех имеющихся положений.

Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок. Но в этом случае продление срока может оказаться не добровольным, а стать причиной забывчивости и привести к одностороннему расторжению, в том числе – посредством судебных разбирательств.

Подписать новый

Новый договор составляется в следующих случаях:

  • когда требуется внести многочисленные изменения в тело документа;
  • если изменяются существенные условия договора;
  • когда вместо арендатора договор переоформляется на одного из его родственников;
  • по желанию арендатора или арендодателя.

Правоспособность пользования арендуемым помещением от способа пролонгации не изменяется.

Важно! Если собственник расторгнет договор с целью заключить его с третьими лицами, бывший арендатор вправе оспорить его в суде, так как он имеет приоритет перед другими участниками права аренды.

Подробнее о заключении стандартного соглашения аренды жилого помещения читайте здесь.

Нужна ли регистрация?

Необходимость соглашения обусловлена сроком, на который оно составляется.

Регистрации в Росреестре подлежат все договора и дополнительные соглашения, если срок их действия составляет более одного года.

Регистрация не требуется для соглашений, удостоверенных нотариально. Но и в этом случае сведения должны быть внесены в Государственный реестр недвижимости.

Поэтому такие соглашения и договора также следует подать в МФЦ, но пошлина за них взиматься не будет и вся процедура завершится не позднее трёх дней.

Если регистрируется вновь составленный договор, то пошлина за него будет взиматься в размере 2 000 рублей. А дополнительные соглашения облагаются пошлиной в 350 рублей.

Заключение

Договор аренды можно продлить автоматически, не предпринимая никаких действий, а можно составить дополнительное соглашение к договору аренды. Также допускается прекратить аренду в связи с завершением срока и заключить новый договор. Если он заключается на срок более одного года – его следует зарегистрировать в Росреестре.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

6 комментариев ...

  1. Если в договоре меняется только цена аренды, имеет ли смысл заключать новый договор или лучше составить допсоглашение к старому?

  2. Ситуация такая: Хочу расторгнуть договор аренды с арендатором, уведомление выслал в срок строго по договору, но арендатор в установленный срок не съехал, мотивируя это тем, что не успевает найти себе новый вариант жилья… Как грамотно поступить в этом случае?

  3. Сдаю квартиру в найм. Налоги плачу 13% и необходим документ для декларации. Как лучше, старый договор скопировать и заменить даты или продлить текущий?

    • Составьте один раз нормальный договор и не ломайте голову. Все продлится на автомате, если оплата поступает своевременно.

      • Продленный 11-ти месячный договор становится 22 месячным. По прежнему ли применяются к нему законодательные нормы по краткосрочным договорам? Это повод для судебной казуистики. Лучше исключить поводы для разночтения сроков действия договора и заключить новый.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: