Правила оформления прав собственности на квартиру в новостройке, если она все еще в ипотеке
Кредитные организации как правило рекомендуют тех или иных застройщиков, что значительно экономит время будущего дольщика.
Но оформление построенной квартиры на кредитные средства имеет свои нюансы. В этой статье рассказано, как оформить квартиру в собственность и какие для этого понадобятся документы.
Что должен сделать застройщик?
Регистрация права собственности – это главный этап на пути к пользованию, владению и распоряжению квартирой. Первым шагом является регистрация всего объекта самим застройщиком. Для этого строительная компания предоставляет в Росреестр:
- заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (бланк установлен Приказом Минэкономразвития РФ № 920);
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- протокол распределения площадей квартир между дольщиками;
- технический паспорт на дом из БТИ;
- акты реализации инвестиционного контракта и приема-передачи квартир дольщикам.
Данные сведения проходят экспертизу в Росреестре в течение 1 месяца, после чего начинается процедура регистрации дома.
Документы
После регистрации жилого дома дольщики вправе самостоятельно зарегистрировать право собственности. Необходимый пакет документов будет немного расширен, так как жилье приобреталось в ипотеку:
- заявление на регистрацию (бланк един, установлен по форме Приказа Минэкономразвития РФ № 920);
- документы, удостоверяющие личность будущих собственников;
- документ – основание для регистрации (в этом случае – ДДУ и акт приема-передачи к нему);
- технический паспорт на квартиру из БТИ;
- договор ипотеки и кредитный договор с банком;
- письменное согласие банка на пользование и распоряжение новостройкой;
- дополнительные документы – разрешение органа опеки и попечительства, если один из будущих собственников – ребенок и т.д.;
- паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность (если пакет передается представителем);
- квитанция об оплате госпошлины (можно донести, но не более, чем в течение 5 рабочих дней с момента подачи документов).
Как оформить?
Обязательства по кредиту ещё не погашены
Прежде всего необходимо оформить сам залог, чтобы банк мог выдать кредит. Для этого необходимо обратиться в кредитную организацию с готовым договором долевого участия (далее ДДУ).
Все нюансы предварительно нужно обсудить с банком, который выступает залогодержателем ипотеки. Регистрация права собственности с одновременной регистрацией залога должна быть прописана в ипотечном договоре, и если это условие имеется, от дольщика требуется:
- пригласить рекомендованного банком независимого эксперта-оценщика;
- передать акт оценки сначала в банк (для оформления залога), а затем приложить к основному пакету документов для регистрации;
- приложить к пакету закладную.
После выплаты задолженности
В ст. 20 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что регистрация залога осуществляется одновременно с оформлением права собственности на квартиру в новостройке. Поэтому под порядком оформления понимается именно снятие обременение в виде залога, что позволит дольщику стать полноправным собственником и без ограничения распоряжаться квартирой. Для этого необходимо обратиться после выплаты последнего взноса в банк для оформления погашения ипотеки.
Кредитная организация должна на обратной стороне документа указать, что все обязательства были выполнены в полном объеме.
Далее для регистрации права собственности необходимо подать в регистрирующий орган (непосредственно или через МФЦ) следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность всех собственников;
- закладную от банка;
- заявление о снятии обременения, подписанное банковским сотрудником, выдавшем ипотеку.
Снятие обременения занимает от 2 до 5 рабочих дней.
Сроки регистрации
По закону
Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что стороны сами определяют сроки регистрации с момента окончания строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Точный срок должен быть прописан в ДДУ.
К этому сроку необходимо прибавить:
- как минимум 1 месяц на экспертизу предоставленных застройщиком документов;
- 7-9 рабочих дней на регистрацию права собственности застройщика на дом;
- 7-9 рабочих дней на регистрацию дольщиком прав на квартиру.
На практике
Дольщик сможет пользоваться квартирой, но прописаться и полноценно распоряжаться в рамках правового поля уже нет.
Дольщики в таком случае могут отстоять свои права:
- Отправив застройщику претензию с требованием начать процедуру регистрации.
- Если он отказался от претензии или проигнорировал ее в установленный дольщиками срок – подать иск в суд.
После того как решение суда вступило в силу, на его основании лица вправе обратиться в Росреестр и оформить права на свои квартиры.
Что делать, если функционирование банка-кредитора прекратилось?
Ликвидация, банкротство кредитной организации и иные случаи прекращения ее функционирования не означают, что обязательства заемщика тоже прекращаются. Дольщик должен продолжить оплачивать кредит, только кредитор будет новым.
Банк в указанных случаях заключает с заемщиком новое соглашение, в котором будет участвовать его правопреемник. Залоговые обязательства тоже переходят ему, а значит, в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись. Для этого необходимо подать заявление о смене залогодержателя, с приложением нового договора об ипотеке.
Регистрация прав на новостройку в ипотеку формально проходит два этапа:
- Регистрация права собственности с обременением в пользу банка.
- Снятие залога и возникновение полноты прав у дольщика.
Процедура оформления права собственности остается стандартной: застройщик регистрирует на себя дом, а дольщик, после обсуждения вопросов и оформления всех нужных договоров с банком, регистрирует права на квартиру.
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!