Зачем нужно страхование сделки купли-продажи квартиры, что это гарантирует и как заключить договор?
Бурное развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования привело к тому, что все большую популярность стало приобретать титульное страхование сделок купли-продажи. Однако нюансы этой процедуры требуют внимания.
Что это такое?
Титульное страхование, т. е. страховка сделки купли-продажи недвижимости, призвана обеспечивать дополнительную защиту в том случае, если новый сособственник утратит право собственности или другие имущественные права в отношении приобретённого жилья вследствие судебного решения, согласно которому совершенная сделка будет признана незаконной и аннулирована.
Главной особенностью титульного страхования является то, что оно предполагает защиту владельца от тех событий, которые уже произошли и не были известны на момент заключения договора купли-продажи. Предвидеть эти обстоятельства чаще всего не представляется возможным.
Когда страховать титул?
Действеннее всего производить страхование титула еще до вступления нового владельца в свои права, т. е. до государственной регистрации сделки. Полис при этом начнет действовать только после внесения данных в базу ЕГРН, однако, шансы на получение наиболее выгодных предложений от страховых компаний увеличатся.
Как правило, титульную страховку оформляют при заключении сделки, касающейся купли-продажи жилья. В таких случаях всегда имеется риск, что бывший владелец попытается оспорить договор и в судебном порядке потребует возврата свей собственности.
Практика показывает, что в случае признания его требований законными, добросовестный покупатель лишается и квартиры и денег. Именно в таких случаях страховые компании и компенсируют покупателю сумму, потраченную на приобретение жилья.
Стоит также учесть, что страховка титула не предполагает продажу объекта недвижимости банком из-за долгов заемщика.
Что гарантирует страховка?
В случае аннулирования сделки по независящим от покупателя причинам ему будет выплачено страховое возмещение в размере понесенного им ущерба (стоимости жилья согласно ДКП), но не более той суммы, которая указана в страховом договоре. Основание для выплаты – постановление суда, имеющее законную силу.
Срок
Договор титульного страхования может быть заключен на срок от 12 месяцев до 10 лет. Если застрахованное лицо единовременно выплачивает всю страховую премию за весь оговорённый срок действия договора (за исключением 12 месяцев), то к нему может быть применён понижающий коэффициент.
Сумма
На итоговую сумму страховки могут повлиять следующие факторы:
- Срок, на который заключается страховка.
- Рыночная стоимость объекта недвижимости.
- Возможные риски. Специалисты страховой компании поводят проверку, по итогам которой оценивают риски наступления страхового случая. Если история квартиры не идеальна – стоимость страховки возрастёт.
Средняя стоимость
В среднем, страховые компании оформляют договора титульного страхования, взимая за это плату в размере 3–5% от стоимости недвижимости.
Оформление
Для того чтобы оформить полис необходимо:
- Определиться со страховой компанией.
- Изучить предоставленный договор, узнать строки и возможные условия возмещения ущерба в случае наступления страхового случая.
- Предоставить требующийся пакет документов.
- Составить заявление и подписать его.
- Оплатить страховую премию.
На начальном этапе покупатель составляет заявление установленной формы, бланк которого предоставляет специалист компании. В нем в обязательном порядке указываются персональные данные клиента и цель его обращения.
Аналитики страховой компании в течении суток обрабатывают поступившую заявку и передают данные страховому агенту, который будет работать с клиентом.
На втором этапе покупатель предоставляет документы для проведения экспертизы для минимизации возможных рисков.
После получения итогов предстраховой экспертизы наступает черед оформления договора титульного страхования. Он содержит:
- Название страховой компании.
- Персональные данные покупателя.
- Сведения об объекте недвижимости.
- Тип оформляемого страхового полиса.
- Номер кредитного договора и график платежей, утверждённый банковской организацией (если он уже был подписан).
Завершающий этап предполагает передачу в страховую компанию документов, свидетельствующих о непосредственном завершении сделки купли-продажи. Они могут быть предоставлены лично застрахованным лицом, переданы риелтором или банковской организацией.
Перечень документов
Какие документы нужны для страховки жилья по ипотеке? Потребуется:
- Гражданский паспорт РФ и его копия.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если эти бумаги не могут быть предоставлен по каким-либо причинам от сделки следует отказаться.
- Свидетельство о гос. регистрации или выписка из ЕГРН.
- Справка по форме №9 (выписка из домовой книги). Этот документ содержит сведения обо всех гражданах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемой квартире.
- Согласие супруга владельца недвижимости на осуществление сделки. Это документ требуется лишь в том случае, если квартира является совместной собственностью супругов.
- Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если среди прописанных в отчуждаемой квартире граждан есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
- Справка от управляющей компании об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги.
- Оценка объекта недвижимости. Акт должен быть составлен независимой организацией.
Условия
Индивидуальны для каждой организации, но можно выделить общие моменты:
- В роли страхователя может выступить только совершеннолетний гражданин, являющийся дееспособным на момент заключения соглашения и является залогодателем по договору ипотечного кредитования.
- Оформить полис может также юридическое лицо, выступающее заемщиком по договору ипотечного кредитования.
- Страховой договор заключается только после подписания письменного заявления страхователем.
- Действует на протяжении всего срока действия ипотечного договора.
- Договор со страховой компанией подписывается в день подписания договора ипотечного кредитования или днем ранее.
- Фактический срок страхования имуществ начинает отсчитываться с наступления 00:00 даты, следующей за днем уплаты страхового взноса.
Когда нужно продлять при ипотеке?
Как правило, заняться продлением полиса титульного страхования необходимо за несколько дней до завершения его срока действия.
Как выплачивается возмещение?
В случае наступления страхового случая, выплата страховой компанией производится в размере ущерба, который был понесен страхователем, но не более той суммы, которая фактически прописана в страховом полисе. Основанием для начисления компенсации является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной.
В каких случаях компания не обязана платить?
Страховщик не выплатит покупателю возмещение в случае:
- Если квартира была передана третьему лицу.
- Если объект недвижимости был физически уничтожен (в этом случае работает имущественное страхование).
- Если объект недвижимости использовался не по прямому назначению.
- Если имело место неправомерное изменение характеристик объекта.
- Если квартира изъята надзорными органами за долги.
Неприятные сюрпризы для страхователя могут возникнуть также в том случае, если претензии предъявляются бывшими собственниками. В некоторых случаях страховщик может заявить, что событие, которое привело к аннулированию регистрации прав собственности на квартиру по ипотеке, страховым случаем не является.
Например, один из поводов не выплачивать возмещение – пункт о «ретроспективном покрытии». Это фактически означает, что-то событие, которое привело к наступлению страхового сличая, произошло за некоторое время до того, как был заключен страховой договор.
Причины отказа
- Объект недвижимости неоднократно передавался в течении короткого времени.
- Одна из долей квартиры отчуждается на основании доверенности.
- Если собственниками являются лица, состоящие на учете в наркодиспансере или страдающие психическими заболеваниями. Правило касается и лиц, имеющих статус пропавших без вести.
- Если право собственности передано продавцу менее трех лет назад.
- Если основанием для перехода прав собственности является договор ренты.
Можно ли защититься от мошенников?
Против тех мошенников, которые профессионально подходят к сделке, покупателя не сможет полноценно защитить ни нотариальное заверение сделки, ни оформление полиса титульного страхования. Нотариус может подстраховать покупателя только в случае возникновения некоторых сомнений в личности продавца. Во всех остальных случаях покупка через нотариуса не является гарантией безопасности.
Титульное страхование хоть и обеспечивает дополнительные финансовые гарантии продавцу (в формате выплаты компенсации), но в реальности получить выплату удается далеко не всегда. Поэтому, несмотря на возможность оформления страхового полиса при заключении договора, нужно самостоятельно изучить все аспекты сделки и проводить всесторонние проверки документов и истории самого объекта недвижимости.
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий ...
Страхование при ипотечной сделке — условие обязательное, причем, как правило, страхуется и сам объект недвижимости, и жизнь и здоровье покупателя. Это дает банку дополнительные гарантии возврата кредита. Кстати, и страховую компанию выбирает сам банк и для меня это большое неудобство — в другой страховой условия на порядок лучше.