Задаток, залог и аванс при покупке квартиры в ипотеку — что лучше оформить? Образцы договоров и сопутствующих документов
Покупка квартиры в ипотеку часто предполагает внесение покупателем задатка или аванса продавцу. Это необходимо для того, чтобы «забронировать» недвижимость и показать, что покупатель тверд в своих намерениях. О том, каким образом оформляется внесение части суммы до составления договора и пойдет речь в статье.
Задаток
После того, как покупатель нашел объект недвижимости, он должен получить в банке одобрение на ипотеку. Как правило, все дальнейшие действия по сделке согласовываются между покупателем и специалистом банка-кредитодателя, с одной стороны, а также продавцом и его риелтором (при наличии) – с другой. Покупатель обговаривает с продавцом сумму задатка.
Далее покупатель должен уведомить банк о том, что он намерен внести задаток и назвать точную сумму. Это учитывается при формировании ипотечного займа.
Пример: если квартира стоит 3 000 000 руб., собственных средств у заемщика 1 000 000, а оговоренная сумма задатка = 50 000 рублей, то первоначальный взнос в банк составит 950 000 руб.
Для оформления задатка используется дополнительный договор между покупателем и продавцом, а деньги передаются под расписку.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Договор
Договор задатка не принято заверять у нотариуса, однако это не запрещено. Документ должен включать:
- паспортные данные сторон;
- данные о параметрах недвижимости;
- сумма задатка. Указывается как цифрами, так и прописью;
- полная стоимость квартиры;
- данные о том, что в квартире никто не прописан и не зарегистрирован. Если ситуация противоположная, такая информация тоже указывается;
- инвентаризационная стоимость, которая должна соответствовать выданной в БТИ справке;
- раздел об ответственности сторон;
- реквизиты и подписи сторон с расшифровкой;
- дата совершения сделки купли-продажи;
- дата составления договора.
После подписания, каждая сторона получает по экземпляру. Передаются деньги. Документ вступает в силу.
Размер платежа
При определении суммы стороны руководствуются условными договоренностями:
- Процент от общей стоимости квартиры, который обычно составляет 5%.
- Согласованная между сторонами единая сумма: 50 или 100 тысяч рублей.
Расписка
Также получателю ипотеки юристы советуют брать с продавца расписку о получении задатка. Она составляется на чистом листке бумаги ручкой. В ней должны быть отражены обстоятельства передачи денег, личные данные сторон, данные об объекте недвижимости, дата.
Как первоначальный взнос
Покупатель вправе использовать задаток в качестве обязательного первоначального взноса. Для этого он должен оповестить о своих намерениях банк и прописать соответствующее обстоятельство в договоре купли-продажи.
Факт передачи задатка в день подписания договора в банке подтверждается соответствующими документами (предварительный договор и расписка). Далее в договоре купли-продажи прописывается:
- сумма ипотечного займа;
- собственные средства;
- размер задатка.
Читайте также про договор бронирования.
Залог
Залог (ст. 339, глава 23 ГК РФ) – еще одна форма допгарантии для выполнения взятых на себя обязательств. В форме залога выступают не денежные средства, а имущество.
Оформляется нотариально. В договоре прописываются данные о залогодателе и залогодержателе, сведения о залоговом имуществе, риски и ответственность сторон, рикзвизиты и сроки действия.
После того как условия договора залога выполнены и истекает срок его действия, имущество возвращается его владельцу.
Аванс
В отличие от задатка, понятие «аванс» отсутствует в законодательстве РФ, являясь по сути лишь термином из бухгалтерского учета. Правовые последствия относительно аванса также отсутствуют.
Если говорить о сумме аванса, то в каждом отдельном случае она оговаривается конкретно с продавцом. Обычно сумма гораздо выше залога и составляет порядка 30-40% от стоимости квартиры.
В случае, если сделка по какой-либо причине срывается или расторгается, аванс подлежит возврату.
Внимание: Авансовые договоренности отличаются большей гибкостью и возможностью внесения изменений в ходе переговоров. В случае же залога действия сторон и возможные последствия прописаны в законодательстве.
Особенности
Авансовый договор предполагает установление регламента по обращению с авансовыми средствами. В договоре указываются:
- cведения об объекте недвижимости;
- дата и время передачи денег;
- сумма аванса.
Так как в законодательстве термина «аванс» нет, то зачастую авансовый платеж фиксируется сторонами в качестве расписки.
Отличия соглашений
Договоры об авансе и задатке отличаются тем, что первый по большей части – совместное творчество продавца и покупателя. Второй – является строгим действенным рычагом для возврата средств в случае экстренной ситуации.
Понятие и регламентирующие действия с задатком прописаны в статья 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. В случае с авансом гарантии не закон, а личная договоренность между сторонами.
Также в договоре аванса могут не прописываться условия возврата денег. В договоре задатка эти условия обязательны. Однако вид предоплаты, как правило, определяет продавец. Покупателю так или иначе придется соглашаться, если он настроен купить именно данную квартиру.
Узнайте важные детали из видео:
Если банк отказал?
Это обстоятельство часто не принимается во внимание во время оформления предварительных договоров.
Продавец, в случае отказа в ипотеке покупателю, всегда сможет сослаться на то, что потерял клиентов и время. А покупателю придется пытаться вернуть задаток через суд.
Важно: если в договоре не прописаны условия возврата денег, то покупатель может лишиться своих средств.
Поэтому еще на этапе составления предварительного договора нужно учесть и прописать условия возврата. В частности, обязательным пунктом должно стать, что в случае отказа кредитной организации от проведения сделки, аванс возвращается в полном объеме.
Недвижимость в ипотеку у родственников
Покупка жилья у родственников, как правило, рассматривается в качестве наиболее экономного способа обзавестись собственной жилплощадью. Однако кредитные организации к такого рода сделкам относятся без должного энтузиазма и не все из них идут на одобрение ипотеки. Причина – потеря процентов прибыли, а также опасения возможного мошенничества.
Но покупателю и продавцу важно иметь в виду, что в законе ограничений относительно совершения сделок с недвижимостью между родственниками нет. Единственное исключение – невозможность участвовать в программах льготного кредитования для молодых семей.
Также нужно помнить, что имущественный налоговый вычет при сделке между родственниками не полагается.
Подводя итог, можно констатировать, что все формы предоплаты при покупке квартиры в ипотеку активно используются на рынке. И при условии грамотного составления договоров они позволят исключить вероятность потери денег, а также гарантируют получение долгожданного жилья.
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий ...
Какой именно договор оформлять, решают не стороны сделки (продавец и покупатель), а банк, который дает ипотеку. Именно банк ведет весь процесс сделки и составляет соответствующую документацию, так что ни покупателю, ни продавцу, голову ломать над этим не придется… наша задача полжизни носить кровные по графику платежей)