Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Что это значит?

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

• ст. 11 Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ от 30.12.04 г.;
• ст. 388 ГК РФ.

Порядок проведения сделки

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Подготовка документов

Передающая сторона предъявляет:

1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

• Паспорт (оригинал и копию).
• Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

• фамилия, имя, отчество;
• данные паспорта;
• место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

• наименование компании;
• кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
• сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

1. Наименование документа, место и время составления.
2. Реквизиты ДДУ.
3. Сведения о сторонах и предмет договора.
4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
5. Адрес новостройки.
6. Стоимость по переуступке.
7. Условия проведения взаиморасчётов.
8. Обязанности и права сторон.
9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

• паспорта сторон;
• экземпляр ДДУ с приложениями;
• вновь составленный экземпляр договора переуступки;
• согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

• стоимость пакета документации по переуступке;
• время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

1. наличными, под расписку;
2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
3. передача через банковскую ячейку.

Бумаги, которые остаются после регистрации

В итоге у правопреемника должно остаться:

1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
3. Акт передачи документации.
4. Все платёжные документы по ДДУ.
5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

• лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
• все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
• все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
• на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

1. составляют договор по поддельным документам;
2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

1. приостановить сделку;
2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Стоит ли приобретать жилье в новостройке таким образом?

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

• нотариуса;
• юриста;
• риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

• расторжение договора;
• возврат уплаченных денег;
• получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

Полезное видео

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке: