Что проверить при покупке приватизированной квартиры — тонкости и риски
Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам. Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.
Право собственности на объект
Возникает на основании:
- договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация);
- договора купли-продажи или мены;
- договора-дарения;
- свидетельства о праве на наследство;
- по решению суда;
- соглашения о разделе имущества.
Что такое приватизация?
Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).
Документы
Необходимо собрать документы, подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в МФЦ. К таким документам относятся:
-
Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении.
02 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
- Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.
Доп. документы при ипотеке
- Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
- Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
- Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.
Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Оформление и регистрация
Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:
- данные продавцов и покупателей;
- данные на объект недвижимости;
- цена на квартиру и порядок расчета;
- зарегистрированные лица;
- порядок освобождения квартиры;
- акт приема-передачи жилого помещения;
- разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
- нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
- дополнительные условия по согласованию сторон.
Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:
- записаться на прием на конкретную дату и время;
- сдать документы работнику центра;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- получить расписку о приеме документов.
В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.
Основные риски
Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.
Отказники
Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:
- все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
- либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
- либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.
В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.
Собственниками являются несовершеннолетние
В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.
С 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.
Прописаны дети
Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.
Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.
Проблемные собственники
При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:
- лица, призванные в вооруженные ряды;
- лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
- пропавшие без вести.
От покупки такой квартиры желательно отказаться.
Что еще проверить покупателю?
Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.
Можно ли приобрести неприватизированное жилье?
Купить неприватизированное жилье вы не можете, так как проживающие в квартире лица являются нанимателями, а собственником жилого помещения считается муниципалитет. Для начала необходимо перевести квартиру в собственность, а только затем ее можно будет продать, подарить и т.д.
Нужно ли заново проходить процедуру?
Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, то вы считаетесь собственником данного объекта и повторно приватизировать ее не нужно.
Если вы ни разу не занимались покупкой недвижимости, то обратитесь к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.
Полезное видео
Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий ...
Если в собственниках жилья присутствуют несовершеннолетние, то лучше потребовать у продавца их скорейшей выписки, а вот полагаться на его обязательство выписать их в течение какого-то срока не стоит. Я это проходил, и мне пришлось чуть ли не каждый день названивать продавцу и напоминать, что он обязался всех выписать, в итоге это затянулось чуть ли не на год…