Грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры. Какие документы будут нужны?

Для того чтобы сделка по купле-продаже квартиры состоялась сторонам-участникам договора потребуется предоставить ряд документов. В статье подробно рассмотрим, какие документы нужно будет предоставить продавцу и покупателю на определенном этапе оформления, а также узнаем, какие документы останутся у нового хозяина квартиры.

Этапы

Необходимые бумаги потребуется предъявить трижды:

1. На этапе заключения предварительного договора купли-продажи (в соответствии со статьёй 429 ГК).
2. При оформлении основного ДКП (в соответствии с положениями глав 27, 28 и 29 ГК РФ, а также глав 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ЖК РФ).
3. На этапе регистрации сделки в Росреестре (главой 9.1, статьями 551 и 558 ГК РФ).

Перечень документации

Далее поговорим о том, какие нужны документы для оформления купли-продажи квартиры.

На недвижимость от владельца

• Свидетельство о регистрации собственности или выписка из ЕГРН (действительна в течении 30 дней).
• Документ, подтверждающий основание, на котором владелец приобрел права на недвижимость (свидетельство о вступлении в наследство, ДКП с предыдущим владельцем и т. д.).
• Выписка из домовой книги (актуальна в течении 30 календарных дней).
• Справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (действительна 10 дней с момента выдачи).
• Кадастровый и технический паспорта на жилье.
• Если есть несовершеннолетние собственники — разрешение на сделку от органов опеки.
• Согласие на сделку от супруга/супруги (заверяется нотариально).
• Справка из психоневрологического диспансера ( действительна в течении 30 дней).
• Отказы соседей, если квартира в коммуналке (должны быть заверены нотариально).
• Справка по форме №9 из паспортного стола.

Пакет личных бумаг от продавца

• Гражданский паспорт РФ.
• Военный билет.
• Приписное удостоверение.
• Вид на жительство в РФ с отметкой о регистрации (для иностранных граждан).
• Свидетельство о рождении (если не исполнилось 18 лет).
• Заявление с просьбой о регистрации сделки.

Что требуется от покупателя?

• ДКП с точным указанием местоположения объекта недвижимости, его площади и всех зарегистрированных лиц (должен содержат подписи обеих сторон).
• Если покупатель состоит в браке – согласие на сделку супруга (заверенное нотариально).
• Справка из наркодиспансера.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Паспорт гражданина РФ.
• Военный билет.
• Вид на жительство с пометкой о прописке на территории РФ.
• Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних).
• Заявления на регистрацию сделки в Росреестре.

Что приложить к договору?

Для оформления сделки купли-продажи нужно предоставить:

• Паспорт гражданина РФ (оригинал и копии).
• ДКП в 3 экземплярах.
• Для юр. лиц – свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы, ИНН, распорядительные документы, справка из ЕГРЮЛ (оригиналы и заверенные копии).
• Документы, подтверждающие права представителя, если участники обратились к третьим лицам для представления своих интересов.
• Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН (оригинал).
• Выписка из домовой книги (оригинал).
• Кадастровый и технический паспорта на квартиру (оригинал).
• Разрешение на сделку от опеки (оригинал).
• Прочие документы.

Список оригиналов, которые переходят новому собственнику

В законодательстве РФ не закреплен список документов, которые продавец должен передать покупателю после оформления сделки, т. е. делать это продавец не обязан. Но так как это действие не несет никакого риска для продавца – стороны договариваются о передаче оригиналов бумаг после регистрации. Передаются:

• Кадастровый и технический паспорта.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение на сделку от опеки.
• Справка о дееспособности продавца.
• Согласие супругов на продажу.

Если продавец категорически против передачи – можно ограничиться нотариальными копиями наиболее значимых из них (согласие супругов, разрешение опеки, доверенность и т. д.).

Регистрация права собственности в Росреестре

После оформления ДКП стороны обязаны передать документы в Росреестр, где произойдет регистрация перехода права собственности. Эта процедура подтверждает легитимность сделки, на основании которой право собственности на жилой объект переходит от продавца к покупателю.

Сделка купли-продажи недвижимости не имеет законной силы до регистрации — наступления или прекращение прав приобретенную или проданную недвижимость, согласно законодательным актам, наступает лишь с того момента, как данные о ней вносятся в ЕГРН. С этого момента новый владелец приобретает право:

1. Владеть и пользоваться объектом недвижимости.
2. Распоряжаться недвижимостью.
3. Проводить перепланировку и перестройку жилья.

Что остается у бывшего владельца после сделки?

После того как сделка зарегистрирована, продавец должен оставить себя следующие документы:

• Свой экземпляр ДКП, полученный в Росреестре. Он может понадобиться для подачи налоговой декларации и доступа к банковской ячейке, если расчеты осуществлялись через нее.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подтверждает переход ответственности за содержание жилья о продавца к покупателю.

Надо ли хранить бумаги и как долго?

Срок, в течении которого продавец должен хранить документы на проданное жилье не закреплен законодательно, но специалисты рекомендуют сохранять их до подачи декларации в налоговую службу – т. е. в течение календарного года после заключения сделки. Для того чтобы обезопасить себя бывший владелец может сохранять их и дальше – на протяжении срока исковой давности, в течении которого сделка может быть оспорена. Этот срок составляет 3 года.

Обязательно ли обращаться в ЕГРН и ФНС?

Обязанность по регистрации сделки возникает у продавца в отношении двух органов – Росреестра и Федеральной Налоговой Службы. В Росреестр продавец должен подать документы на регистрацию сделки сразу после оформления ДКП вместе с покупателем, а в ФМС – декларацию 3НДФЛ в течении года следующего за отчетным.

Платить ли пошлину?

Обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (в размере 2 тыс. рублей) традиционно лежит на покупателе, однако, участники сделки могут договориться о разделении этого бремени между ними.

Что остается у нового хозяина после покупки?

В новостройке:

• ДДУ или уступки прав требования, подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре.
• Платежные документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами.
• Передаточный акт, подтверждающий факт перехода ответственности по содержанию жилья от продавца к покупателю.

Вторичный рынок:

• ДКП квартиры. Он должен быть подписан продавцом и покупателем, заверен гербовой печатью и подписан регистратором из Росреестра.
• Выписка из ЕГРН, содержащая технические параметры жилья и сведения о зарегистрированных правах покупателя.
• Передаточный акт.
• Собственноручно написанная и подписанная Продавцом расписка в получении средств.

Что необходимо предъявить для регистрации?

Для последующего предъявления в Росреестре и ФНС понадобятся следующие документы:

• ДКП квартиры.
• Выписка из ЕГРН.
• Передаточный акт.
• Расписка в получении средств продавцом.
• Технический паспорт квартиры.
• Паспорт гражданина РФ.
• Согласие супруга.
• Разрешение опеки.
• Доверенность (если интересы владельца представляет третье лицо).
• Расписки, подтверждающие факт полного расчёта между участниками.

Госпошлина

Регистрационные действия в отношении перехода прав собственности после оформления сделки купли-продажи жилья носят возмездный характер. Размер государственной пошлины при этом составляет 2 тыс. рублей. Если покупателей несколько – эта сумма будет разделена между ними пропорционально приобретаемой доли в праве собственности на объект.

Кто оплачивает сбор?

Государственная пошлина за оформление договора купли-продажи не предусмотрена. Предпродажный сбор и подготовка документов при этом оплачивается владельцем квартиры. Продавец должен на платной основе получить:

• Справки из БТИ (1000–1500 рублей в зависимости от площади жилья).
• Справку из УК об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
• Доверенность (при необходимости) – от 400 до 600 рублей.

После оформления всех документов и юридического завершения сделки новый владелец приобретает следующие права:

• На распоряжение объектом недвижимости (он может по своей воле продать ее, подарить, оставить в наследство и др.).
• Право на проживание и пользование помещением.
• Право прописывать других граждан в принадлежащей ему квартире.
• Использовать жилье для предпринимательства.

Обязанности владельца закреплены в ЖК РФ и делятся на 2 типа:

1. По содержанию объекта недвижимости и сопутствующего общедомового имущества.
2. По соблюдению правил пользования жилым помещением, соблюдению законных прав и интересов других жильцов многоквартирного дома.

При использовании жилого объекта в многоквартирном доме должны соблюдаться:

• требования пожарной безопасности;
• санитарно-гигиенические и экологические нормы;
• требования законодательства;
• правила пользования жилыми помещениями.

С момента перехода права собственности от продавца к покупателю с бывшего владельца снимается обязанность по уплате налогов на переданную недвижимость и платежей по услугам ЖКХ, а покупатель при этом приобретает право на получение налогового вычета.