Особенности договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания ее продавца
ГК РФ даёт возможность оформить сделку купли-продажи жилой площади с сохранением права предыдущего владельца на проживание в квартире. Такая сделка имеет ряд особенностей, которые стоит тщательно изучить.
Скрыть содержание
- ДКП жилья с иждивением: что это такое?
- Этапы сделки
Необходимые документы Согласование условий Подписание соглашения и его нотариальное заверение Государственная регистрация прав- Как оформить ренту с содержанием пожилого человека?
- Условия и процесс расторжения
- Во сколько обойдётся купить такую недвижимость?
- Плюсы и минусы
ДКП жилья с иждивением: что это такое?
Владелец квартиры при продаже оставляет за собой право на проживание в отчуждаемом объекте недвижимости.
Чаще всего такие соглашения оформляют люди пожилого возраста, для того чтобы получить дополнительный источник дохода и исключить риск выселения из квартиры.
Документ может предусматривать обязанность покупателя обеспечить содержание бывшего владельца квартиры в формате социально-бытового ухода или ежемесячных выплат установленной суммы.
В текст обязательно должны быть включены следующие пункты:
- Место фактического подписания соглашения и дата.
- Персональные данные участников сделки.
- Предмет сделки и его технические характеристики.
- Сроки действия соглашения.
- Права и обязанности участников сделки.
- Порядок расчётов и условия передачи предмета договора покупателю.
- Условия выкупа пожизненного содержания.
- Ответственность участников за несоблюдение условий сделки.
- Порядок и условия расторжения.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца
- Скачать бланк договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру
- Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру
ДКП должен быть заверен нотариально. Нотариус при этом подтверждает не только подлинность правоустанавливающих документов, но и оценивает дееспособность продавца.Может быть применена статья 421 ГК РФ, согласно которой продавец и покупатель вправе самостоятельно определять любые его условия, если те не противоречат закону. Включение в ДКП условия о праве пожизненного проживания и пользования допустимо и не противоречит законодательству РФ.
Законодательные нормы, регулирующие данный вид сделок:
- Статья 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением». В ней описаны условия заключения сделки.
- Статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений». Описывает существенные условия договора и регламентирует обязательное заверение сделки нотариусом.
- Статья 450 ГК РФ «Основания изменения и расторжения договора». Описаны условия и порядок расторжения соглашения.
- Статья 421 ГК РФ «Свобода договора». Согласно этой статье физические и юридические лица свободны в заключении договора и могут включать в него любые условия, не противоречащие закону.
- Статья 217.1 НК РФ « Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Описывает условия и необходимость выплаты подоходного налога в отношении участников сделки.
Кто может получить право?
- Лица, отказавшиеся в момент приватизации от доли в пользу кого-то из родственников.
- Лица, чьё право на проживание установлено в соответствии с завещанием.
- Супруг или супруга, при наличии такого условия в брачном контракте.
- Член кооператива при условии частичной выплаты пая.
- Несовершеннолетний, проживающий в интернате или находящийся в исправительном учреждении.
Важно! Продать квартиру с обременением в виде права пожизненного проживания можно без получения согласия собственника.Особенности соглашения, если объект продается с таким обременением
- ДКП жилья с правом пожизненного проживания в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Нотариус должен проверить не только подлинность правоустанавливающих документов, но и дееспособность продавца.
- Согласно статье 549 ГК РФ после регистрации сделки в Росреестре покупатель должен получить выписку из ЕГРН с отметкой об имеющемся обременении жилплощади в виде жильца.
- Право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после подписания соглашения.
- После заключения соглашения обязанной стороной остаётся только покупатель, при условии, что в договор были внесены данные о пожизненном содержании и ежемесячных платежах.
- Срочный характер действия документа (обязательства прекращаются после смерти продавца).
- После отчуждения квартиры в пользу покупателя к нему переходят все обязанности по содержанию квартиры — уплате налогов, ремонту, эксплуатации жилья, оплате коммунальных услуг и др.
- Проживающий в квартире на основании данного договора гражданин может прописать кого-либо в квартиру, являющуюся предметом сделки только с согласия нового владельца жилья.
Этапы сделки
Необходимые документы
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости или выписка из ЕГРН.
- Документы подтверждающие приобретение права на объект недвижимости.
- Технический паспорт на жильё.
- Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных в квартире.
Согласование условий
На первом этапе участники сделки должны как можно тщательнее обсудить условия заключения соглашения. Рекомендуется составить предварительный договор. Обязательное условие заключения сделки – достигнутое между покупателем и продавцом согласие в отношении всех значимых деталей соглашения.
Важно! Существенными, согласно законодательству РФ, признаются условия касающиеся предмета сделки и цены договора.Соглашение также должно быть достигнуто в отношении:
- Стоимости квартиры, которую покупатель обязан выплатить владельцу недвижимости.
- Размера пожизненного содержания и порядка его выплаты.
Подписание соглашения и его нотариальное заверение
После того как стороны согласовали условия сделки они должны подписать договор и заверить его у нотариуса (в соответствии с нормами статьи 163 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав»).
Нотариус в ходе процедуры проверяет дееспособность участников сделки и их понимание ключевых моментов заключаемого договора.
Государственная регистрация прав
ДКП недвижимости с правом пожизненного проживания в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Стороны должны предоставить:
- Паспорта участников сделки.
- Нотариально заверенный договор в 3 экземплярах.
- Заполненное заявление установленной формы.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Право на пожизненное проживание в квартире предыдущего собственника сохраняется и при дальнейших сменах собственников квартиры.Как оформить ренту с содержанием пожилого человека?
Если жилье продается на условиях ренты, чтобы его купить нужно корректно заполнить необходимые документы и отправить их по инстанциям: что это такое, по пунктам указано ниже:
- Составляется договор. Чтобы правильно оформить ренту на пожилого человека, нужно в соглашении отразить сведения о возмездности сделки, её условиях и сроках передачи предмета договора рентоплательщику.
- Происходит личное посещение нотариуса и заверение оформленного соглашения.
- Посещение управления Росреестра и передача пакета документов на регистрацию. Предварительно потребуется оплатить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий.
- Сотрудники организации в течение 14 дней проверят предоставленные документы и оформят регистрационное свидетельство.
- Кредитор получит выписку из ЕГРН с пометкой, что на объект недвижимости наложено обременение.
- Обременение может быть снято с жилья только после прекращения обязательств сторон,т.е. после того, как рентоплательщик предоставить Росреестр справку о смерти кредитора. После этой процедуры он становится полноправным собственником жилья.
Необходимые документы:
- Паспорта участников.
- Письменное согласие супруга или супруги в том случае, если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
- Оценка стоимости жилья.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
- Справка об отсутствии долгов по налогам за квартиру.
- Поэтажный план, выданный БТИ.
- Техпаспорт квартиры.
Условия и процесс расторжения
Способы:
- Через нотариуса.
- В судебном порядке после подачи искового заявления.
Участник сделки, решивший разорвать соглашение, должен письменно уведомить другую сторону.
- Если продавец и покупатель смогут прийти к соглашению и согласятся расторгнуть договор – провести процедуру можно у нотариуса.
- Если имеет место конфликт интересов, и в досудебном порядке урегулировать вопрос не получилось – необходимо обратиться в суд.
Важно! Все факты неисполнения обязательств должны быть подтверждены документально. Если иск будет удовлетворён, а сделка расторгнута – продавец получит назад права собственности на жильё, а покупатель сумму указанную в договоре.Во сколько обойдётся купить такую недвижимость?
Если соглашение было официально расторгнуто – рентополучатель вправе сделать запрос на возврат прав на квартиру либо предложить её выкуп.
Согласно законодательным нормам РФ выкуп квартиры должен быть осуществлён по цене годового содержания рентополучателя, если в договоре не зафиксирована цена недвижимости.
Плюсы и минусы
Обе стороны подвергаются рискам:
- Покупатель может оказаться недобросовестным и уклоняться от исполнения обязательств.
- Покупатель не сможет обеспечить рентополучателя.
- Рентополучатель может прожить дольше плательщика.
- Родственники владельца квартиры могут не согласиться с заключённым договором и отстаивать свои права в суде.
- Рентопоулчатель может потребовать расторжения сделки.
Достоинства:
- Расторгнуть соглашение можно только в суде.
- Государственная регистрация в Росреестре защищает владельца от мошенников.
- Соглашение выгодно и продавцу и покупателю: рентополучатель приобретает дополнительный доход и не беспокоится о социально-бытовом обслуживании, а плательщик приобретает недвижимость за меньшую, в сравнении с рыночной, стоимость.
Недостатки:
- Высокие риски.
- Продавец вправе расторгнуть договор при любом несоблюдении его условий. Деньги возвращены не будут.
Сделка отчуждения недвижимости с правом пожизненного проживания предыдущего владельца может стать выгодной и для продавца, и для покупателя. Пожилой человек получит гарантии невыселения, источник дохода и помощь в обеспечении быта, а покупатель приобретёт жильё гораздо дешевле его рыночной стоимости. Однако, перед подписанием договора стоит тщательно изучить возможные риски и условия сделки.
ВконтактеОдноклассникиНе нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 577-00-25 доб. 298 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб. 298 (Санкт-Петербург)
+7 (800) 350-84-13 доб. 298 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
Оставить комментарии