Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?
Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.
Что означает подобный договор?
Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:
- покупателем первой квартиры;
- ее продавцом;
- продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).
Выделяют следующие виды:
- легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
- цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).
Что такое легкая альтернатива?
Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.
То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.
Сфера применения
Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:
- продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
- желание расширить площадь жилья;
- продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.
Схема операции
Купля-продажа осуществляется так:
- Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
- Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
- Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
- Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
- Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
- Подписание акта приема-передачи.
Особенности
Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой. После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.
В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.
Стороны
В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:
- продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
- покупатель его жилплощади;
- продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.
Порядок действий
Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.
Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.
Документы
Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:
- правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
- свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
- справка из ЕГРН;
- технический паспорт из БТИ;
- паспорта продавцов;
- выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
- справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
- нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
- согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).
Проведение расчета
Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.
Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.
Схема с 2 ячейками:
- покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
- продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
- покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
- оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.
Регистрация прав
Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).
После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.
Преимущества и недостатки
Для продавца
Плюсы:
- нет риска остаться без жилья после продажи;
- цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
- не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).
Минусы:
- долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
- из-за этого приходится снижать цену.
Для покупателя
Плюсы:
- часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
- альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
- выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).
Минусы:
- риск возникновения конфликтов между сторонами;
- риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
- риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).
Возможные риски
Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.
К типовым рискам относятся:
- наличие скрытых обременений;
- возникновения ареста на квартиру;
- признание сделки недействительной по законным основаниям;
- желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.
Специфические риски:
- несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
- частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).
В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.
Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.
Участие несовершеннолетних собственников
Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:
- будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
- имеет все необходимые средства коммуникации;
- пригодно для проживания несовершеннолетних.
Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.
Налогообложение
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:
- более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
- более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.
При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.
Ипотечные сложности
Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.
В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.
Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений
Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.
В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.
Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий ...
Такой вариант сделки — не очень частое явление, и поэтому грамотное юридическое обеспечение здесь играет важную роль. Не жадничайте, заплатите хорошему юристу, чтобы сделка была максимально чистой… или будете разгребать как я головняк и соображать где жить пока зависшая сделка наконец завершится. Денег потратил в 10 раз больше, проще было выплатить комиссию спецу — они свой хлеб не зря едят. Проверено лично!