Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение
Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.
Что это значит?
В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.
Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.
Понятие и особенности
Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.
Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.
В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.
Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.
Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.
Объект пользования
В качестве объекта договора найма может выступать:
- Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
- В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).
На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.
Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.
Содержание и форма
Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:
- Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
- Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
- Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
- Срок действия договора.
Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.
Существенные условия
- Описание предмета сделки;
- Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.
Обязанности
Наймодателя
- Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
- Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
- В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.
Нанимателя
- Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
- Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
- Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.
Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.
Кто подписывает
Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:
- Физические лица.
- Юридические лица (компании, ИП и др.).
- Органы местного самоуправления.
- Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.
Стороны
Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.
Количество экземпляров
Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.
Нужна ли регистрация?
ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.
Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.
Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.
Нужен ли нотариус?
Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.
На какой срок заключается?
Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.
Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.
Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.
Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.
Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.
Типы соглашений
- Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
- Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.
Основания для расторжения
Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.
Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.
А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:
- персональные данные собственника жилья;
- сведения о нанимателе;
- адрес и технические характеристики помещения;
- дату выселения;
- основания для расторжения договора;
- дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.
Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:
- Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
- Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.
Изменение условий
Могут быть внесены по требованию:
- одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
- граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
- совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.
Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.
Нюансы отказа в продлении
Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.
Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.
Заключение
Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.
+7 (499) 577-00-25 доб 164 (Москва)
+7 (812) 425-66-30 доб 164 (Санкт-Петербург)
8 (800) 350-84-13 доб 164 (РФ)
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий ...
Момент о компенсации в случае, если наймодатель заключил в течение года новую сделку с этим имуществом очень интересен и, если честно, попахивает каким-то бредом. Это что, ему год нельзя ничего с этим помещением делать просто потому, что он отказал в сотрудничестве определенному физическому лицу? Крайне странно, на мой взгляд…